富力与万科对比分析.docVIP

成长型开发商标杆：选择万科还是富力？战略学上有个著名的“尾灯定理”——，“在雾中驾驶时，跟着前面车的尾灯灯光行路会容易很多。‘尾灯’战略的危险在于，一旦赶上并超过了前面的车，就没有尾灯可以导航，失去了找到新方向的信心与能力。” 在INTEL总裁格鲁夫的眼里，做一个追随者是没有前途的，但如果一个在成长期的企业，没有学习标杆，同样会失去方向。——由此可见标杆的重要作用。 就像万科将美国帕尔迪房屋公司当作学习的标杆一样，国内的许多开发商喊出了“学习万科好榜样”的口号——这些企业大多是想在房地产有一番作为，雄心勃勃的中小开发商，普遍处于成长期。而事实上，中国有3万多家房地产开发商，每年销售额能够超过10个亿的不过几十家，99％可算是成长型的企业。相比于帕尔迪美国市场4％的占有率，万科1％的还有很大的差距，由此也看出中国房地产市场还有巨大的发展空间。99％的成长型企业中再诞生一个“万科”是不难想象的。 中国房地产业起步不过十几年，政府、开发商都还在摸着石头过河，万科的成功与其善于兼收并蓄，借鉴创新是分不开的。而对于众多志在“超越万科”的中小开发商来说，常常面临着标杆对象选择的问题：是跟在万科的“尾灯”后面，学习、模仿万科？还是根据自身资源优势和所处环境，从快车道实现追赶甚至超越万科的梦想？——毕竟，不是每一个成长型企业都有万科成长时的市场环境和资源基础，更何况王石是人不是神，万科的成功，既有天时地利，也有人和的因素，任何盲目崇拜，顶礼膜拜，生搬硬套万科的战略战术，都是有问题的。 事实上，万科之外，中国还有很多优秀的开发商，比如说富力、中海、雅居乐、新城房产、绿城等，都有其过人之处。尤其是富力的成长过程，非常值得借鉴——如果深入分析可以发现，富力和万科无论是发展战略，还是项目开发模式、营销、企业管理等方方面面都有很大的差异，但两者都取得了成功，对于成长型企业来说都非常具有借鉴意义。 发展战略：万科“减法”VS富力“加法”万科从1984年经营“现代科教仪器展销中心”，到如今成为中国房地产行业的上市集团、期间经历了多次战略调整，最清晰简洁的概括可能就是“十年加法和十年减法”，即在第一个10年走多元化道路解决了如何生存的问题；在第二个10年放弃综合商社的发展模式，以城市居民住宅为主导业务，解决了专业化问题。10年前万科是点式发展，攻城拔寨。现在的万科强调在区域内的集约化经营，以加强对资源的整合利用。 富力则是一直在做“加法”，经过十二年的发展，富力也经历了两个阶段，其前期属于快速增长期阶段，主要以住宅类这种可以短期收效的产业进行支撑，实现了快速成长。2003年之后，富力地产开始了战略转移，意图从以往“短、平、快”的住宅销售转向以稳健、稳固型发展的产业形式，增加了商业地产的贡献率。重点发展如写字楼、商场等长期投资型、回报慢、收效稳定的产业的开发与销售，在此思路的指引下，富力仅在珠江新城就开发了两间超五星级大酒店，多座写字楼。根据李思廉所设想的富力三年规划，在营业收入中，75%来自楼盘销售，25%将来自租金收入。 点评：虽然王石曾经表示并不看好富力大规模进军商业地产，认为风险太大，但李思廉强调，住宅和商业并重是富力在不同发展阶段所采用的战略方向，是一种必然趋势。事实证明，万科的“减法”和富力的“加法”都取得了成功。但笔者认为，在住宅受宏观调控大气候影响的时候，寻求住宅与商业地产的互补，是关系到发展速度、风险和收益平衡的战略性思考，从这个角度看，万科增加商业地产比重将只是一个时间问题，两家公司的战略将会殊途同归。 开发模式：万科“沃尔玛”模式VS富力“旧城改造”模式在万科成长过程中，其开发模式是属于典型的沃尔玛模式——在不同城区的郊区大规模的拷贝，产品极其单一化，目标客户极其准确，体制上采取一个总部强势控制，有计划地在郊区连锁开店，该模式经济增长非常快，“城市花园”、“四季花城”、“蓝山”等系列产品在各大城市的开花结果，为万科后期尝试百货公司模式和精品店模式，实现住宅产品多元化打下了良好的基础。 而富力早期的开发模式则具有鲜明的特色，奉行着“生地不碰、郊地不拿”的策略，此类土地或许价格高昂，但交通便利，配套极为完善，使项目不必过多炒作“区域价值”而被普通大众接受。因此，从起步开始很长一段时间，富力集团一直都在致力于对老城区旧厂房的拆迁和新居住社区的建设。但是随着老城区的不断开发建设，旧厂房资源日益减少，市场形势也渐趋饱和。眼看着老城区中能拆的、能重建的地块越来越少，富力集团所担负的“老城改造”的社会使命也即将随之进入尾声。此时，发展势头正旺的富力集团，适时的选择了向广州外围、老城外边寻找“生地”的战略转移，而进军北京也正是这一战略的内在驱动。 点评：万科的“沃尔玛”模式和富力的“旧城改造”模式有个共通之处，就是基于相同地块价值和