土地二级市场运行现状及对策研究.doc.doc

我国土地二级市场运行情况及对策研究 陆新亚 随着国有建设用地有偿有期限出让制度的建立，土地市场成为我国市场经济重要组成部分，土地二级市场也逐步成为土地交易的重要客体。在我国，土地一级市场是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征为国有土地后通过招标、拍卖、挂牌方式出让土地使用权形成的市场，是由国家垄断的场。二级市场，是土地使用在市场上交易活动，包括土地使用权的转让、、抵押等。1、 优化配置土地资源优化生产要素专业，有实力，有能力，能够打造好产品的公司手上，。 2、规范使用土地。通过土地二级市场的管理，对督促按出让合同约定开发、利用土地具有十分明显的作用，在交易过程中，对突破出让合同约定使用土地、超容积率建设、闲置土地、改变用途等情况可以及时发现并移交相关部门及时查处，在很大程度上强化了用地单位依法依规使用土地的意识。　土地金融市场资金运作进入土地市场便形成了土地金融市场。—2010年，以南京市为例：企业利用土地抵押获得信贷资金近1000亿元，为企业生产经营、投资提供了大量资金支持。事实表明发展离不开金融业的支持土地投资者难以靠资本进行土地开发, 而必须借助银行的资金。土地抵押、土地债券等土地金融形式土地市场。　 4、有利于财政收入增长。转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物土地增值税符合市场经济。随着我国经济发展、城市化水平的，政府的土地税收也水涨船高土地税收为地方政府在地方基础建设等支出上做出了越来越大的贡献 5、培养良好的市场中介机构 土地中介服务市场主要面对土地使用权的中间流通。土地信息服务、土地评估和土地仲裁等。由于土地市场信息不全和需要大量专业知识, 大多数市场主体处于不对等的位置服务于土地市场的专业人员和机构必不可少。土地价格评估、土地交易法律政策咨询、土地交易经纪等中介服务, 是土地市场运行的润滑剂。低地价0%，实际操作难度也非常大，随着城市的快速发展，土地级别和地价的关系已不相符合，基准地价对地块的指导性明显减弱，很多地方没有标定地价，认定转让地价是否过低缺乏依据，而且即使地价明显过低，政府优先收购也没有相应的运作规则，由哪个部门来实施收购，如何评价收购风险，资金拨付程序以及被收购人取消转让意向的应对等等，几乎没有可实际操作性。因此，这项政策存在的意义与其说规范各方执行，不如说是震慑，其作用点已非常模糊。 2、隐形转让。土地使用权人通过多种隐蔽形式不办理土地转让手续，而实际土地使用人已发生转移，一些用地单位为规避交易税费或者突破政策法律限制、或为降低交易成本，有意钻一些法律、法规的空子，把本应办理转让手续的交易隐形化，以达到土地开发易主的目的。这类情况在土地转让和出租中占有很大比例，大致有以下几种情况： （1）公司变更。土地使用权人的公司分三步达到土地使用权人易手。第一步由他人入股后变更股东结构，第二步公司原股东退出公司，第三步变更公司名称，达到土地过户的全部目的。这类转让具有很强的隐蔽性 （2）合作入股开发。合作一方拥有土地使用权，其他一方或几方提供开发建设资金合作，建设后按约定分配利润；或两方或多方成立项目公司，土地使用权人以土地使用权作价，其他方提供全部或部分资金，以土地使用人名义办理建设手续，由项目公司开发建设，销售收益由各方按比例分配。 （3）借壳开发。项目整体报批由不同主体分割开发。土地使用权人象“切蛋糕”一样将土地分割给一个或几个企业开发，整个建设项目以土地使用权人名义立项、规划、建设、销售，实际由上述分得土地的企业投资开发，土地使用权人获得土地收益，投资人自负盈亏。 企业间进行项目或股权收购，不仅手续烦琐、还有会计、法律等等一系列环节，这其中任何一个环节出了问题，交易风险都非常大。在此类土地交易中，实际开发者为了追求更大的利益，常常“不按常理出牌”，钻政策空子，甚至故意违法违规使用土地，如违规突破土地使用条件，不按规定时间完成开发建设，不履行公共配套建设义务，不严格按工程质量标准建设等，在这类隐形转让中时常出现。完善上述手续需要大量投入，合同的任何一方往往都不愿意承担责任，司法实践中处理这类矛盾十分棘手。另外，土地隐形转让中不管是土地使用权人还是投资人出现债务问题，往往涉及土地查封、冻结等情况，只要其中一方出现司法纠纷，必然牵扯另一方承担连带责任，风险成本远大于规避的税费。 3、人为制造司法纠纷。部分土地因达不到土地转让条件，个别企业利用债务或其他经济纠纷形成司法诉讼，达到土地转让目的。 4、国家对工业用地设定最低价标准前，开发区工业用地价格偏低，转让价格问题。在国家规定工业用地最低价标准前，部分地区为招商引资设定了一些优惠政策，地价远低于征地成本，一些企业取得土地后以市场价转让土地，转让方实际上把园区对土地的投入和优惠变成了利