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　　阐释预购商品房抵押法律效力的深思 阐释预购商品房抵押法律效力的深思 导读： 摘 要：预购商品房抵押是伴随着商品房预售制度的产生和银行为防范住房金融业务信贷风险而出现的一种担保方式。我国的法律、部门规章、司法解释在不同时期从不同角度对预购商品房抵押进行立法规制，但对其应具备何种法律效力未予明确，无法衡平商品房预售中各方参与主体的利益。本文通过对法律规制的变迁及相关司法判例的探讨，分析了预购商品房抵押的性质、效力及纳入预告登记制度的可能性，使其与现行的物权法律体系相协调，以维护住房金融市场的稳定有序。 　　关 键 词：商品房预售；楼花按揭；预购商品房抵押；预告登记；在建工程抵押 　　１００７－８２０７（２０１２）０１－０１０４－０６ 　　收稿日期：２０１１－１１－０８ 　　简介：何小勇（１９７２—），男，广东茂名人，江苏警官学院副教授，研究方向为劳动法、民商法学；姜俊（１９７０—），男，江苏扬州人，江苏省江都市人民法院审判员，研究方向为民法学。 　　基金项目：本文系江苏高校优势学科建设工程资助项目。 　　 　　预购商品房抵押是伴随着商品房预售制度的产生、发展和银行为防范住房金融业务中可能产生的信贷风险而出现的一种担保方式。但是，长期以来，对预购商品房抵押的性质、法律效力相关法律法规未予明确规定。各级法院在审理预购商品房抵押贷款纠纷时，对已 了预购商品房抵押登记的，权利人究竟享有何种权利，是因登记而获得了物权保护效力，还是登记仅为一种债权登记，在正式的房地产抵押登记手续办妥前，权利人对预购商品房仅享有合同履行期待权等理由理解各异。在物权法定主义的框架下，预购商品房抵押也急需寻找自身在我国物权法体系中的合适定位。对预购商品房抵押及相关登记的性质认识模糊，法律效力不清，已成为长期困扰银行业的一大难题，亟待得到解决。 　　一、预购商品房抵押的沿革 　　预购商品房抵押的出现与我国商品房预售制度的兴起密切相关。商品房预售，指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先 给承购人，由承购人支付定金或全部或一定比例的房价款以完成交易的一种不动产交易方式。１９９０年国务院颁布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，拉开了我国国有土地有偿使用，企业可以利用出让取得的土地使用权进行房地产开发、经营的帷幕。１９９２年国务院《关于发展房地产业若干理由的通知》指出：“房地产业在我国是一个新兴产业，是第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，将成为国民经济发展的支柱产业之一。”但随之出现了房地产过热现象。例如海南省１９９１年商品房平均价格为１４００元／平方米，１９９２年迅速上涨到５０００元／平方米，１９９３年达到了最高的７５００元／平方米。１９９３年６月２４日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，采取包括严格制约信贷总规模，提高存贷款利率，削减基建投资等手段，全面紧缩银根，导致海南房地产泡沫的彻底破灭：全省“烂尾楼”达６００多栋、１６００多万平方米，闲置土地１８８３４公顷，积压资金８００亿元。海南经济、金融陷入困境，海南发展银行被关闭，９家信托投资公司被停业整顿，３４家城市信用社被处置，全国一些省市的金融机构在海南投资房地产的资金严重受损，［１］并导致了长达４年的全国房地产业调整期。１９９４年颁布的《城市房地产管理法》第４４条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。（四）向县级以上人民政府房产管理部门 预售登记，取得商品房预售许可证明。”首次对商品房预售作出了法律规定。房地产业作为资金密集型产业，规定预售制度，是把其作为激励当时亟待成长的房地产开发的一项扶持措施，降低房地产行业的进入门槛，以保证我国的住房制度改革得以成功。１９９８年，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，提出要停止住房实物分配，逐步实行住房预购商品房抵押法律效力的深思由提供海量免费论文范文的..整理提供,希望对您的论文写作有帮助.分配货币化，并规定所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款，取消个人住房贷款规模的限制，放宽个人住房贷款的贷款期限。１９９７年、１９９８年建设部和人民银行先后颁布了《城市房地产抵押管理办法》、《个人住房贷款管理办法》，规定购房人在支付首期规定的房价款后，可将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行的担保，由贷款银行代其支付其余的购房款。于是，导致我国的房贷业务从１９９８年的４２６亿元房贷总额到２０１１年的１０．４６万亿元的飞速增长。 　　一般认为，以预购商品房作抵押向银行融