郑州某名称项目定位及发展策略 .pptVIP

* 分期发展初步构思 一期：形成品牌，树立形象，检验市场 产品形态主要以花园洋房为主，以叠层别墅提升形象，以小高层检验市场； 二期：品牌效应，形成市场标杆 小高层所占的比例增加，并依据一期项目的市场反馈进行一定的策略修正； 三期：品牌延续，完成销售，实现利润 战略指导下的战术执行和调整。 * 各期发展面积指标 　 一期 二期 三期 合计 用地面积 　 　 　 204668 建筑面积 130000 110000 115000 355000 住宅 122000 107000 111000 340000 其中： 　 　 　 　 叠加 5000 7000 5000 17000 退台洋房 7000 10000 　 17000 花园洋房 50000 40000 40000 130000 团购住宅 40000 　 　 40000 小高层公寓 20000 30000 18000 68000 高层公寓 20000 48000 68000 商业 5000 3000 4000 12000 其中： 　 　 　 0 街铺 3000 3000 3000 9000 社区文化街 2000 1000 　 3000 幼儿园 2000 　 　 2000 会所 1000 　 　 1000 合计 　 　 　 355000 地下车库 　 7000 8000 15000 * 报告完毕，谢谢大家！ * * * * * * * * * 产品定位——不同主题的庭院是构成本项目的主要产品要素 开放式的庭院空间设计，既满足景观需要，又能提供邻里交往的空间； 庭院是传统元素的现代表达，即构成生活的主体，又是精神的载体。 * 产品定位——小高层和高层提高项目容积率，提升项目开发利润 项目后期操作过程中的小高层、高层产品形式、比例和细节会依据市场发展情况和项目自身品牌情况而制定策略。 * 产品定位——小高层和高层顺利销售的外部因素和内部条件 市场发展趋势，市场主动引导 从国内其他北方大城市的房地产发展历程来看，小高层高层住宅都有一个从市场不认可到基本接受的过程； 土地成本升高，获取土地难度加大，客户被动顺应 土地价格日益升高，迫使开发商不断提高土地容积率，整体市场上的小高层、高层供应逐年增加，客户可选择范围越来越少； 以时间换空间，以品牌为依托，促进销售 当品牌、展示和体验成为市场的主流时，当项目体验效果充分显现时，小高层高层的销售难度也会下降，客户往往亦可接受小高层高层； 创新的产品设计和产品素质，产品创新加上细节创新提升品质 小高层高层还处于市场的初级发展阶段，留给我们更大的设计空间和营造空间，产品本身是项目核心竞争力的重要部分，尤其是郑州处于房地产的高速发展阶段。 * 商业功能——以满足邻里服务为主导功能的商业服务和以提升社区文化为主导的商业内街 利用项目现有及可营建的临街面设置临街商业，以满足片区的邻里商业服务功能为主； 在社区内部打造一条风情商业街，提升社区文化品位。 * 形象定位——展现给客户的项目形象 右图所示的庭院生活是本项目要营造的生活意境。 国际化的价值取向，简约的建筑风格 回归自然的庭院生活意境 全新的洋房生活社区 我们要倡导的是一种生活方式，一种价值取向 文化的、庭院的、洋房的 国际风尚的庭院洋房社区 * 立意延伸——通过把高立意来提高项目形象，树立项目品牌 国际文化趋向的形象立意符合本项目客户价值取向； 庭院洋房是本项目的产品核心，最能提炼项目核心要素； 市场竞争环境要求本项目有着较高的文化立意。 案例借鉴 项目形象立意 中海阳光棕榈园 以地中海式城邦生活场景为主题，以“都市文化+都市闲情”为内容，演绎地中海式都市闲情生活社区 。 中海怡美山庄 拉美风情小镇+拉美文化 万科城 西班牙风情生活蓝板 本地项目 项目形象立意 联盟新城 新亚洲院落，住宅中的劳斯莱斯 顺驰郑东第一大街 欧式纯水景生活社区 成功楼盘的项目立意都会站在文化角度，本地立意较好的楼盘销售也普遍受到市场追崇。 * 案名推介 左岸庭院 郑北新洋房 塞纳庭院 左岸是巴黎的文化构成要素，在巴黎左岸，每一件与咖啡有关的事都飘逸着浓浓的文化气息 庭院是项目的生活意境，一种体验自然的生活方式 文化、生活意境、产品形式构成了项目的品牌主体 主推案名 其他推介 * 价格定位——既是本项目的目标，也是项目差异化价值体系的策略 项目价格定位以市场为参照，以产品为依托，以目标为导向： 本项目的整体目标价格 叠加别墅均价4000元/平方米； 退台洋房均价3400元/平方米； 花园洋房均价3000元/平方米； 小高层、高层公寓3200元/平方米； 沿街邻里商业和社区商业文化街6000元/平方米； 需要说明的是，以上价格