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关于近期房地产业存在问题的思考与建议 从2007年9，10月份起，中国的房地产市场发生了转折性变化，主要表现在商品房成交量大幅度的萎缩和价格下滑增幅逐月走低。这一转折的根源在于国际金融危机影响日益扩大；国际农产品和能源的持续大幅度上升，导致通货膨胀成为我国经济发展中新的主要障碍；国家宏观经济调控采取的严厉的货币紧缩政策。 今年上半年房地产市场全国总体形势尚属平稳。但中国GDP增幅的快速下滑、大量制造业中小企业倒闭、资本市场出现匪夷所思的持续性下探、房地产市场舆论环境恶化。由次贷危机引发的华尔街金融危机在九、十月份向全球爆发性扩散，已经严重影响到各国的虚拟经济和实体经济。这场金融危机目前还不见低，也只有通过各国政府的联手干预，才有可能度过难关。但政府的政策并未给市场带来信心支撑。在这种背景下，中国房地产业已经进入衰退期。 本轮房地产调整与2003年、2005年的情况都有所不同。那时候是密集型的调控政策出台，并未对产业发展和市场刚性需求产生重大实质性影响。而本轮调整专门针对房地产业的调控政策并不多，但由于世界的经济基本层面发生了方向性的改变，从而严重影响到中国经济的安全和稳定，致使房地产的市场形势逐步严峻起来。 作为房地产商业协会，近期我们听到了来自开发商、银行、基金投行、房地产研究机构和消费者等社会各方面的声音。作为本轮调整的影响对象，他们有和政府视角有所不同的社会情景，也有站在市场第一线的切身感受。我们希望将这些想法和观点坦诚呈上，毕竟一个健康的经济环境和稳定的房地产市场是所有人都希望的。 一、目前房地产行业的现状及问题 1、市场成交低迷、房价体系面临崩溃风险 首先，从市场供求来看，商品房成交量和在建规模都在持续走低，从东部地区向西部地区逐步蔓延。 在长达几年的房地产调控期间，全国主要20个大中城市市场供求总量基本平衡。但从去年四季度开始，市场供求关系发生逆转，大量上市房源难以成交。特别是今年二季度开始，由于市场成交量的持续低迷，市场供求失衡状况逐步加剧，大量待售房源不能实现销售。 全国20个大中城市供求走势图 数据来源：易居中国·CRIC中国房地产决策咨询系统 其次，从价格体系来看，已出现全国性降价，未来存在崩溃的风险。 在资金压力和市场压力下，开发商群体通过调整售价开始自救。就我们所监测的近30各城市来看，至8月份仅有7个城市房价仍保持平稳，其他22个城市价格体系均有所松动，大部分城市已经明显开始降价，部分供应量较为充足的区域板块已经爆发了惨烈的价格战，如上海的三林、九亭、松江新城板块，由于后续供应量充足，市场竞争激烈，部分项目价格下跌幅度已经达到30%左右。南京的江北板块则更为混乱，价格战已愈演愈烈，整体价格下跌幅度都在30%左右。按此发展，未来全国的房价体系将面临着崩溃的风险。 2、房地产企业资金链面临断裂危局 一是销售回款减少。房地产市场销售低迷导致开发企业2008年销售回款明显下降。据统计，截至7月份，全国商品房销售额为12221亿元，较去年同期下降7%。行业内的上市龙头企业情况也不乐观，据万科公告，2008年8月份万科实现销售面积47.4万平方米，销售金额40.7亿元，分别同比减少32.8%和35.2%9月份实现销售金额43.0亿元，较上月增加5.7%，比去年同期减少37.9%。2008年1-9月份，公司累计销售面积402.4万平方米，销售金额356.1亿元，分别比07年同期减少8.9%和3.2%。《上半年上海市房地产信贷报告》2006年上海中资银行房地产开发贷款增量为427亿元2007年上海房地产开发贷款仅增加37亿元在华房地产投资的海外买家明显减少。统计显示，第三季度，曾是外资投资意愿最强烈的上海楼市，也仅有三宗外资购买交易。而早期进入中国的海外投资者寻求转手，摩根士丹利、花旗银行、雷曼兄弟、美林等多家外资投资基金开始通过售此前在中国购买的物业资产。南京东路163地块房地产业与建筑业的GDP的贡献率已达到近10%房地产关联度高?房地产投资增长情况来看，从2000年以来，年增长率都保持在20%以上的高位，占全社会固定资产投资的%左右，是宏观经济增长的重要动力。加坡实施“居者有其屋计划”，规定购买者收入的最高限度，同时购买者的筹资途径采取了房屋贷款和中央节俭基金（公积金）两种方式。 8