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房地产企业土地增值税清算中收入确定技巧探讨 刘天敏 首都经济贸易大学 【摘 要】土地增值税清算时准确确定各项收入不仅对企业有利，对国家也有利。确定各项收入是进行后续计算的基础，对最后结果的准确性至关重要， 关系到 企业的利益。国家税务总局于2O1O年下发了 关于土地增值税清算有关问题的通知》 (国税函 )。这一文件入手分析如何确定各项收入。 【关键词】土地增值税；清算；收入确定 土 地增 值税 是 对转 让 国有 土地 使 用 筑物的评估价格 ； (四)与转让房地产有关 产品的，如果属于 由企业与购买方签订销售合 权 、地上 的建筑物及其附着物并取得收入 的税金 ； (五)财政 部规 定 的其他 扣 除项 同或协议 ，或企业 、受托方 、购买方三方共 同 的单位和个人 ，就其转让房地产所得的增 目。而 “违约金 ”没有在扣除项 目中列举， 签订销售合 同或协议的，按价高者确认销售收 值额征收的一种税 。这里所称 的收入 ，包 因此，房地产开发企业支付的违约金不可 以 入，企业按规定支付受托方的分成额，不得直 括转让房地产的全部价款及有关的经济 收 在计算土地增值税时扣除。 接从销售收入中减除：如果属于 由受托方与购 益 。本文着重研究房 地产 行业销售新建房 售后 返 租 的收 入确 认 ：所 谓售 后 返 买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按 时如何确认收入 的问题 。 租 ，就是开发商在销售商品房 时，约定 以 规定取得 的分成额于收到受托方 已销开发产品 一 、 有关销售发票开具与否的收入确定 购房合 同的折让优 惠后 的价款 为成 交价 ， 清单之 日确认收入 的实现 。 在进行土地增值税清算时 ，如果纳税 同时与购房者签订该房 的租赁合 同，要求 采用包销方式委托销售开 发产 品的， 人 已经全额开具商品房销售发票的，则按照 购房者在一定期限内必须将购 买的房屋 无 包销期 内可根据包销合 同的有关约定，参 发票所载金额确认收入 。比如业主购买了一 偿或低价交给开发公司，由开发公 司统一 照上述收取手续费、视 同买断和超基价分 套商品房 ，合 同总金额12O万元，发票开具 经营，经营收益归开发商。 成方式的规定确认收入 的实现 ；包销期满 也是l2O万元，那么在进行土地增值税清算 对于经营性售后 回租 ，单位和个人转 后 尚未出售的开发产 品，企业应根据包销 时，就按照12O万元确认收入 ；未开具发票 让房地产，同时要求购房者将所购房地产无 合 同或协议约定的价款和付款方式确认收 或未全额开具发票的，以交易双方签订的销 偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用 入 的实现 。包销 的全部收入为包销期 内应 售合同所载的售房金额及其他收益确认收 一 段时间，其实质是转让方获取与转让房地 实现收入加上期满后应实现收入之和 。 入 。比如 ，业主购买 了一套商 品房 ，合 同 产有关的经济利益 。对 以此方式转让房地产 六 、不确认土地增值税收入 的情形 总金额120万元，已付款l2O万元 ，但销售发 的行为，应将转让房地产的全部价款及有关 (一)政策性拆迁补偿收入 ； (二)政 票只开具了ll0万元，还有 l0万元会计挂在 的经济收益确认为转让收入 ，依法计征土地 府收回土地使用权而获得的土地补偿款收入 ： “其他应付款 ”，那么在进行土地增值税清 增值税 。如转让房地产价款 以外的有关经济 (三)将开发产品转为 自用或出租； (四)在 算时仍然应 当按照l20万元确认商品房销售 收益无法确认的，应判断其转让价格是否明 租赁土地上建造房产而销售的； (五)不征或 收入 。未开具发票，未