第一章—不动产与不动产估价.pptVIP

不动产估价 引言 引言－不动产估价研究背景 筒子楼的走廊里 《蜗牛的家》 密密麻麻的高楼大厦找不到我的家在人来人往的拥挤街道浪迹天涯我身上背着重重的壳努力往上爬却永永远远跟不上飞涨的房价…… 2004年在北京举行的内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会 有些国家把船舶、飞机等价值特别巨大，产权转移需要到政府的有关部门备案的物品也称作不动产。 5、估价方法：不动产估价不能单纯依靠估价人员的经验进行主观判断，还必须采用科学的估价方法进行测算。 一宗不动产的价值通常可以从如下3个途径来求取： ①近期市场上类似的不动产是以什么价格进行交易的； ②如果重新开发建设一宗类似的不动产需要多少费用； ③如果将该宗不动产出租或营业预计可以获得多少收益。 6、估价对象：是指一个不动产估价项目中需要评估其价值的具体不动产。尽管不动产的存在形态归纳起来只有土地、建筑物和房地三种，但现实中的估价对象是丰富多彩、复杂多样的。 ①从实物角度看； ②从权益方面看。 7、影响估价对象价值的因素：从大的方面来讲，影响不动产价值的因素有环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际等方面。在不同时期、不同地区，对于不同类型的不动产，各种因素引起不动产价格变动的方向、程度等是不尽相同的。  8、估价时点：是指评估价值所对应的时间，即在该时间上估价对象才有该价值。由于同一宗不动产在不同的时间价值会有所不同，所以，估价通常是对估价对象在某个特定时间的价值作出估计。 9、价值的测算和判定：是建立在估价人员对估价对象不动产所在的房地产分市场的运行规律的掌握，以及对相关经济、法律、社会、自然因素的变化对估价对象不动产价值影响的判断上的。 价值是估价对象在某种估价目的特定条件下形成的正常值，它能为当事人或社会一般人所信服和接受。 注意：估价不同于定价。 虽然任何资产在交易中都需要衡量和确定价格，但并不一定都需要专业估价。一种资产只有同时具有独一无二和价值量大两个特性，才真正需要专业估价。 具体就不动产来讲，由于不动产具有不可移动、独一无二和价值量大的特征，不动产市场是“不完全市场”，需要专业不动产估价人员提供市场信息，进行替代市场的估价。 不动产估价的必要性 在经济学上，“完全市场”是指必须同时具备下列8个条件者： ①同质商品，买者不在乎从谁手里购买；②买者和卖者的人数众多；③买有和卖者都有进出市场的自由；④买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格；⑤就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的；⑥买者和卖者无串通共谋行为；⑦消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化；⑧商品可转让且可发生空间位置的移动。 不动产作为商品，其品质各不相同和复杂的特性违反了第①条和第④条。另外，尽管不动产的所有权或使用权可以转让，但它本身无法移动，违反了第⑧条。因此，不动产市场通常被视为典型的不完全市场。 不动产估价的需要： （1）土地使用权出让的需要（招标标底、拍卖保留价、挂牌底价）； （2）不动产转让、租赁的需要； （3）不动产抵押、典当的需要； （4）不动产保险的需要； （5）不动产税收的需要； （6）不动产征收和征用补偿的需要； （7）不动产损害赔偿的需要； （8）不动产纠纷调处和有关司法鉴定的需要； （9）企业有关经济行为的需要； （10）不动产管理的需要；（11）其他方面的需要 （2）土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或者集体土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。 ①出让土地使用权(为国有土地上的)； ②划拨土地使用权(为国有土地上的)； ③土地承包经营权(为集体土地上的)； ④宅基地使用权(为集体土地上的)； ⑤临时用地土地使用权。 （3）不动产租赁权：是指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利 ； （4）抵押权：是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保 ，债务人不履行债务时，债权人有权依法以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产的价款优先受偿 ； （5）典权：是指支付典价占有他人房地产而为自己使用、收益的权利 。 抵押权和典权有何重大区别？ （6）地役权：是指土地所有权人或土地使用权人为使用自己土地的便利而使用他人土地的权利（典型的通行权） ； （7）空间利用权：是指在土地使用权及其效力所及空间之外，对地表