商业综合体2016年营销总结暨2017年度营销预算综合方案模板（中）.pptx

商业综合体2016年营销总结暨2017年度营销预算综合方案（中）三、2017年度营销方案三、2017年度营销方案1、2017年度营销指标月度指标分解月份1月2月3月1季度4月5月6月2季度7月8月9月3季度10月11月12月4季度小计合同600 800 1000 2400 2000 4000 4000 10000 2000 2000 4000 8000 5000 2500 2100 9600 30000 单位：万元三、2017年度营销方案2. 项目2017年推盘图取证时间：已取证开盘时间：2017年4月推盘产品： 一地块车位销售面积：1000个销售均价： 100000元/个销售总价： 1.亿全年预计签约：0.50亿 50%1预计2016年结余【车位】 0.45亿，2017年预计去化11%，0.05亿；预计2016年结余【商铺】 1.55亿，2017年预计去化率32%，0.5亿；预计2016年结余【甲写】1.82亿，2017年预计去化率55%、1亿；计划新推【写字楼】1.9亿，去化率50%,0.95亿；计划新推【车位】1亿，去化率50%，0.5亿；2016年预计结余货值3.82亿；2017年新推产品总货值2.9亿元，总库存6.72亿元，计划全年总销售额3亿。一地块取证时间： 已取证开盘时间： 2017年5月推售产品：四地块甲写销售面积：10227㎡销售均价：8800元/㎡销售总价：0.9亿全年预计签约：0.45亿 50%2售楼处取证时间：已取证开盘时间： 2017年9月推盘产品： 四地块甲写销售面积：10526㎡销售均价： 9500元/㎡销售总价：1亿全年预计签约：0.5亿 50%3大商业外铺写字楼四地块月份 三、2017年度营销方案3. 营销计划铺排住宅交付及车位加推高端精英人群回乡潮强宣期阶段划分写字楼产品交付，现房强推写字楼产品加推123456789101112销售节点鑫苑中心9月19日准现房加推均价：9500元/㎡货值：1亿目标：0.5亿（50%）一地块车位加推均价：10万元/个货值：1亿目标：0.5亿（50%）写字楼产品续销期均价：10000元/㎡货值： 亿目标： 亿（%）鑫苑中心5月20日加推均价：8800元/㎡货值：0.9亿目标：0.45亿（5０%）重大节点岁末狂欢季，去尾货9月30日 写字楼交付4-7#住宅楼3月27日交付一地块车位加推写字楼加推桃园路通车4月30日鑫苑一期车位集中交付活动1月高端精英人群圈层营销系列活动1-2月渠道联动活动4月15日鑫苑让您有房有车“鑫苑中心，为企业安家”交付活动+企业体验式办公系列活动1月新年头彩活动3月25日-30日住宅一期二批次住宅、住宅底商、商业外铺集中交付活动7月29日桃园路段竣工通车典礼5月20日鑫苑慈善化妆舞会12月20日-31日圣诞元旦欢乐购重要活动四、年度营销策略方案4. 项目营销难点1）区域抗性：大兴新区非传统商业区，投资型客户对未来商务办公前景持观望态度；2）投资性产品购买力不足：A、商务办公需求严重不足，具有一定需求及实力的客户多朝向高新、经开成熟区域选择购买；B、购买力不足，意向客户能承受的总价偏低，购买意愿度不高，写字楼投资意识淡薄。3） 写字楼导客难：项目写字楼产品储客不足，新蓄客孵化周期时间较长，上客量较慢；4）投资针对性受干扰：写字楼产品的总额介于市面上公寓及商铺之间，针对投资客户选择性较弱。5）周边商务配套不成熟：目前项目周边没有公交站点及地铁站点，桃园路尚未贯通，目前经营条件较不成熟，自用客户使用条件不便利，且影响投资客户信心，导致客户观望情绪更浓。四、年度营销策略方案5. 项目营销应对策略1) 解决区域抗性：针对项目大兴新区紧政府规划，深入了解有利信息，联合区域内各地产开发商合力进行区域炒作，强化大兴新区系西安市二环内最后开发区域凸显投资价值；针对甲写通过集团、大兴新区管委会，项目公司高层争取引进大型知名企业进驻，并将已经进驻的中国建设第二分局核电公司陕西总部进驻我项目，进行项目甲写品牌效应提升。2) 核心价值体系再梳理： 全面梳理项目整体核心价值体系，重新制定销讲说辞，并通过与设计、工程针对甲写施工、设计技术指标进行培训强化销讲，凸显项目转化为有力的销售说辞；四、年度营销策略方案5. 项目营销应对策略3) 精准营销： 1、传统营销：要求实行责任制扫楼机制并纳入考核范围，将具有一定实力的自营企业通过提升企业形象并投入少量资金等有利说辞，引导进驻购买我项目；2、渠道：加强同行转介力度，加强现有渠道分销公司的管理，严格执行奖惩机制，针对有效带客到访量及成交率进行细致化的要求管理，并引进多家具有一定商办客户资源的渠道分销公司，施行淘汰机制给予施压；3、招商政策：针对商办类产品无论出售未售及租赁服务部未成立的状态下，向集团申请允许置业顾问租