宿迁中央广场案例研究分析报告.pptx

宿迁中央广场案例研究分析报告2017年05月 招商推进情况 项目定位及业态规划31332目 录 宿迁项目概况宿迁项目概况11.1 宿迁项目主要经济指标占地： 54287平方米（合81.43亩） ；容积率：4.09；建筑密度： 40.83 %；总建筑面积约32万㎡，其中地上面积约21.5万㎡，地下面积约10.5 万㎡，商业总面积97691.19㎡；商业楼面积170023㎡，地上面积64352㎡ （其中主体商业1F-8F面积为59449㎡，销售商铺4903㎡） ，地下面积105671㎡，其中： B1F 41881㎡（冰场1999.29㎡、自持商业4678.9㎡、地下销售商铺10224.43㎡、设备用房及车库2497.38㎡） B2F 15576㎡（车库13088㎡、设备用房2488㎡） B3F 45998㎡ （车库41555㎡、设备用房4443㎡）自持商业面积66127.19㎡，其中：商业楼面积59449㎡、负一层真冰场1999.29㎡、负一层自持商业4678.9㎡销售商业面积31564㎡，其中：底商部分6191㎡、金街10246㎡、商业楼1F-3F，4903㎡、商业楼B1F,10224㎡；停车位1777个，其中：商业楼部分782个（其中商业楼部分476、商铺部分171、地下商业部分135）、住宅部分536个、综合楼部分459个。 1.2 项目平面分布西湖路（黄运中路）自持（商业楼）销售（住宅）C:销售（综合楼）销售(沿街商铺、底商)A:销售商铺B:销售商铺幸福路1.3宿迁项目销售物业明细表项目外街A区外街B区外街C区B1F1F2F3F合计1F2F3F合计1F2F3F合计铺位数（间）55542113019072627282883/建筑面积（平方米）3853.353263.432537.259654.032595.2801591.284186.561432.82085.322085.485603.610224销售成交均价（元/平方米）35705.7421745.2714868.525884.9824129920833.2939218.6111211.28876.5517503.61/去化率88%57%95%77%0%/0%0%19%0%0%6%0%是否售后返租否否否/否否否/否否否/是返租年限////////////10是否具备餐饮条件是是是/是是是/是办公区域不具备办公区域不具备/东侧具备根据集团“店街”一体化的整体思路，针对宿迁项目外街裸卖的现状，我们计划采取一下措施： 1、结合前期销售业态规划，进行业态引导，使之与大商业形成错位互补； 2、同业主方沟通，了解业主方是自己经营还是投资租赁。如若投资租赁我司将进行代租代招商服务。 3、对街区开业氛围进行整体布置，与大商业开业同步宣传。 4、结合项目公司、物业公司出台同步开业奖励措施，譬如减免物业费等相关措施。针对负一层售后返租的物业条件，我们将按照统一规划 、统一招商的方法，确保与大商业同步开业。1.3 宿迁主要商圈及项目分布宿迁市主要有两大商圈：幸福路商圈：以传统百货、街铺为主，在运营的传统百货有宿迁新天地、宿迁人民商场（银座已关闭）、苏宁广场，我司项目为在建项目。西湖路商圈：以金鹰国际购物中心、宝龙城市广场、水韵城及楚街为代表，主要是吃喝玩一站式商业模式。我司项目周边3公里范围内常住人口约为25万；5公里范围内常住人口约为40万。苏宁广场苏豪银座楚街宿迁一百五星电器金鹰国际地一街宝龙城市广场中央国际购物中心水韵城我司项目为开业项目1.4 宿迁商业市场概况项目名称所处商圈开业时间整体定位面积㎡2016年度销售备注金鹰西湖路商圈2011年12月中高端百货680004.99亿含劵（含超市、电器）宝龙（含大商）西湖路商圈2011年9月一站式购物广场130000大商约8000万宝龙广场年客流量987万新天地幸福路商圈2014年8月更名为新天地百货中低端百货120008000万含原宿迁一百销售人民商场幸福路商圈1956年建成中低端百货96002亿其中黄金珠宝销售1.2亿银座幸福路商圈2012年9月中低端百货19800＼2014年底已停业苏宁生活广场幸福路商圈2015年10月时尚休闲中心40000＼为购物中心模式，经营状况一般水韵城西湖路商圈2015年11月大型商业综合体136000＼为购物中心模式，经营状况一般1.5 主要竞争对手金鹰分析金鹰购物中心经营情况： 金鹰1-5楼共有零售283个柜位、292个品牌，特业品牌38个。2016年度含劵销售4.99亿元（含超市、家电及特业），同比增长3%；除卷销售4.65亿元，同比增长4.22%。在前几年快速增长后增速明显放缓，其中： 1楼除了化妆品保持了强劲增长外，其他黄金珠宝、男女鞋等均出现了不同程度的下降，值得关注