武汉商业考察案例分析及某项目商业开发建议.ppt

项目形态定位 项目设计定位 设计要点 1、打造双首层概念 2、四面环路，四周泊车 3、便于商铺划分销售 4、写字楼或酒店为商业输送人流 项目发展方向 1、外形：以风情化商业形象呈现。类似光谷世界城。 2、形态：商业街区为主。类似光谷天地。 3、业态：目的型商业为主。类似光谷天地+武汉天地。 4、产品设计：双首层：光谷天地；铺铺易售：瀚华天地。 项目发展方向 项目商业开发时机建议 商业的发展需要高密度人群支撑建议项目商业3年后开发！ 先住宅, 后商业, 先模拟招商, 后开发和销售。 1、一期现代风情，商家组合比较强势 1、主力店+次主力店+功能店，强势入驻，带动小商户踊跃进入； 2、品牌百货+大型超市+品牌影院+家电，形成强大的品牌号召力，吸引消费群； 3、集中型商业与街区商业，势均力敌，小商铺划散销售，部分集中型商业打包整体出售； 4、销售分步推出，先售1-2层的部分铺面，待商业经营具备足够活力后，再推出3-4层铺面，降低持有比例。 2、二期西班牙风情，铺面划分比较精巧 3、三期意大利风情街，铺面体量明显加大，室内商业人气有所减弱 4、五期德式风情街，铺面体量明显加大，室内商业人气较弱 5、建筑纯粹——完美的视觉艺术 意大利风格·多莫大教堂 德式风情建筑 西班牙风情建筑 6、动线简洁——广场与内街互动，内街比外街人气更旺盛 7、小品迷人——点睛、提神，自然成景。 8、自造街道，充分引入车流、人流——打造新的城市街道，主动接纳驾车族，行车与泊车兼顾。 项目优点借鉴： 1、一期招商下足功夫，项目销售、招商、经营一炮而红，为后期开发提供了很好的开发、招商与销售基础； 2、二期、三期、五期，位置不算优越，但建筑风格特别纯粹，商业颜值极高，创造了超出商业价值之外的旅游价值，大大提升内街销售与经营价值； 3、利用部分土地，在商业街内外，打造纵横交错的路网，吸纳城市车流进入，较好的吸引了驾车族，扩大了项目的辐射半径； 4、内部商业广场、步行动线与外部道路均匀对接，空间导向性加强，处处精彩，引人入胜； 5、销售分为多个阶段，早期自持比例大，后期逐步推出商铺，减少自持比例，实现了稳定的现金流。 项目不足借鉴： 1、后面的意大利风情街、德国风情街，商业开发力度加大，商业高度与深度扩张过多，室内商业价值明显降低，人气明显不如前期。 2、后期室内商街过多，只有小商进入，大商很少，商业带动力明显减弱。 建筑风貌佳 建筑动线简洁 后期过度开发 联投广场 ——都会级·全天候玩购中心(江夏政经核心·8万㎡都会玩购中心) 地址 文化大道与金龙大道交汇口附近 商业功能 超市、购物、餐饮、健身、休闲、娱乐等 规模 总建面80万㎡，其中，商业50万㎡，包括甲级写字楼、五星级国际酒店、企业中心群、公寓、8万㎡室内商业街等。容积率2.44. 商业风格 现代风格 商业形态 纯商业8万㎡，全部以室内商业街形式出现，布局有大型超市、万达电影院、小商业街等，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体 项目特点 1、位于江夏新区，并不处于十字路口，但是规划的地铁口就在商业旁。 2、纯商业占地面积大，但开发强度低，主要以2-3层的商业街出现。 3、商铺柱网规整，划分明晰，铺铺明了，30-40㎡铺面为主，对小投资者具有较强的吸引力。 4、70%以上的商铺划分规整，便于销售，仅有30%左右的2-3层盒子用于自持。 2-3层大型超市 3层品牌影院 项目优点借鉴： 1、项目容积率2.44，商业开发力度较低，主要通过住宅、酒店、写字楼、公寓、企业中心等提高项目开发强度； 2、商业完全脱离塔楼，室内街与室外街组合，柱网十分规整，亦整亦零划分，大商、小商均能适应，销售亦十分灵活，值得本案借鉴！ 3、主力商家两端斜对设置，带动商业人流在项目中走动。 项目不足借鉴： 1、商业整体风貌比较平淡； 2、区域人气较为淡薄，未来商业培育需要较长时间。 动线简洁、柱网 清爽，便于招商、 销售与经营 九全嘉国际广场 地址 江夏大道与北华街交汇处 商业功能 购物、餐饮、休闲、娱乐等 规模 总建面12.8万㎡ 商业建面5.8万㎡ 商业风格 现代风情 商业形态 集中型商业+室内商业街 项目优点借鉴： 1、万达模式的辅助，百货为主，商业街为辅； 项目不足借鉴： 1、集中型商业的产权式商铺，依赖整体招商与经营，不及实体铺操作灵活，近几年销售越来越难； 2、集中型商业尚无实力大商家进入，卖场销售、招商、经营面临较长时间的考验。 万达模式简化版 产权铺销售 二、本案商业开发方向建议 1、商业价值判断 2、目标消费群分析 3、商业体量定位 4、商业形态定位 5、商业设计建议 6、项目开发时机建议 摩尔城 东坡外滩 1公里 2公里 3公里 项目商业价值判断 5万㎡商业街区 5万㎡文化 主题商业 8万㎡建材家居 1、区位：位于城铁新区