合富-金地发展策划案正文200709修改完稿135138981.ppt

Part 1 ｜命题 Part 2 ｜破题 Part 3 ｜形而上-概念的选择 Part 4 ｜形而下-产品的选择 Part 5 ｜市场 Part 6 ｜蓝图 Part 7 ｜发展 Part 8 ｜评估 Part 9 ｜附录 1500亩的曲江中心南湖之地，对一个雄心勃勃的城市和一个业绩辉煌 的企业而言，是个什么命题？ ——难题一道 曲江新城的光环与高度 ——原区域文化定位与城市规划产生的心理预期与落差 土地释放后曲江的归属 ——开发与愿景的矛盾，文化与功能的冲突 发展商传统模式的变化 ——金地风格在西安的落地：现实与未来，传统与现代 主题概念——统领项目全局的制高点 奠定金地关于项目的理解与诉求 ——文化精神 ——设计理念 ——营销思想 ——推广灵魂 ——生活主张 确定项目无可争议的排他性特质和优势 ——城市高度 ——环境高度 ——文化高度 ——功能高度 ——品牌高度 西安千年文化，长安曲江池“龙潭墨翠” □市场背景与价值空间 初案价格评估 项目概念规划的原则性建议：1. 尊重尊重曲江特有的秦唐盛世文化及原皇家山水园林风韵；尊重项目周边的整体规划及曲江整体的规划理念。2. 传承传承曲江池的历史文化特性,选择性应用特有文化元素;3. 创新在传承曲江文化的基础上，制造“新丝路风格”，融合国际化视野及金地科学人居理念以创新（不局限在一种风格上的创新）。 项目城市发展动线：充分考虑大唐芙蓉园与项目共同构成的水系城市区域特点；项目的低、中、高密度住宅的规划，一定是围绕湖面来考虑；在城市街区节点与城市过渡带上应该考虑商业等配套 项目产品发展规划：一方面，按照土地利用资源的价值，以及项目整体的城市性特点，产品的数级和配套应该是以南湖为中心的圈层发展，特别是景观的设计以及路网的大组织动线。另一方面，土地阶段的组团关系，又得考虑开发节奏和分期产品的均好性。规划的产品研究能两全其美吗？金地惯常的线型景观规划如何借鉴？ 项目产品风格思考：给予一个“新丝路产品”的概念，一是在项目主题文化上求全；二是在产品塑造上留下足够笔墨空间。新丝路，兼容了东西方、传统与现代的若干元素与系列。元素：汉唐，新中式，新古典，地中海，现代，后现代……在一个丝绸之路的故事里，需要一个与建筑师的对话，来造就产品最终的结果。 项目开发模式一：追求项目完整性在一个主题概念和完整的总体规划下，以示范区——项目故事的发端配以实用的住宅产品，来建立市场高度和打开一个价格通路。 A 客群分析 1 ｜ 曲江住宅客群分析 2 ｜ 项目住宅客群定位及特征 3 ｜ 西安及曲江旅游人群分析 4 ｜ 项目目标客群定位及特征 B 项目下阶段工作展望 项目下阶段工作展望 C 项目组织架构 项目组织架构 项目管控模型 D 项目服务团队介绍 E 项目拟收取的费用 注重具有浓厚中国古代历史人文特质的历史遗迹（古代历史古迹，遗迹）和中国特色化的民风民俗（原始民风保存较好的地区或少数名族居住区），人造的或复原后的景点或国际化元素的景点，不是他们到中国的目标。 国际 次主力客户群 更多关注参与和体验，更注重在更为轻松的状态下去感受各地特有的人文气质；同时国内游客具有很强的寻求新鲜感和感受国际视野的欲望，对于融入国际化视野及理念的创新事物有着浓厚的兴趣。 国内 主力客户群 旅游目的 区域来源 　 　 旅游休闲目标客户群 200-300万元 250-350㎡ 400-450㎡ 　 三代同堂 别墅类 1、社会精英，国际视野，高文化及 审美情趣； 2、思想和消费早已趋于西化生活； 3、品质对于他们不仅是享受与社会认同的体现，更重要的是品位上的满足,身心的和谐与宁静… 4、置业经验丰富，对价格的敏感度低，但对“贵得其所”有自己成熟的判断力； 60-100万元 130-180㎡ 三室 三口之家 关爱家人，关注子女教育，对生活配套，教育配套有较高的要求 注重区域特有人文气质，要求自然景色与社区绿化均优美如画，构成良好生态环境。 西安为主； 辐射周边； 连带全国 中高端 住宅 总价 能力 面积 主力 户型 家庭 结构 配套 环境 区域 　 　 住宅目标客群 　 精神层面 物理指标 　 客户 本案客户群分析表 与发展商深入沟通项目地块情况及周边市政配套情况，对项目发展思路进行深化调整； 与发展商深入沟通，针对各地块的开发思路及整体开展步骤作深化调