2012房地产估价师相关知识8~10讲.docVIP

第四章 本章内容近几年考试变动较大，大部分年度的分值都在3分左右，是比较重要也是比较难复习的一章，下表示对各年度考试情况及题型做的一个总结： 题型 07年 08年 09年 10年 单选题 工程项目的划分—单位工程 基本预备费（计算） 定额计价与工程量清单计价的区别（先算、还是后算工程量） 1.涨价预备费的计算 2.施工定额为工程建设定额 中子目最多的定额 多选题 造价控制方法 定额种类（根据用途） 工程建设各阶段影响工程造价的因素 判断题 工程量清单报价 依据 建筑安装工程直接费的构成 索赔原因（包括合同变更） 计算分部分项工程量的顺序 综合题 分数小计 1分 占40分的2.5% 3分 占40分的7.5% 3分 占44分的6.8% 3.5分 占39分的8.97% 　　 本章一共四节，第一节是工程造价及其构成，第二节是工程量计量，第三节是工程建设定额，第四节是工程造价的计价与控制。就历年考试情况来看，本章第一节和第四节出题频率相对较高，需重点认真复习。 本章内容重点： 本章不少内容与第三章建筑工程知识紧密相关，主要涉及的技术规范包括：原建设部标准《建设工程工程量清单计价规范》《建筑安装工程费用项目组成》《建筑工程建筑面积计算规范》《房产测量规范》等。 本章的主要考点： 1）要熟悉工程项目的划分，特别是学会建设项目、工程项目、单位工程、分部工程、分项工程几个概念的区别和各 自的特点。教材中提到的一些例子需要注意，例如：一个工厂、学校或一条铁路属于建设项目，高等院校的综合教学楼属于工程项目，土建工程、电器安装工程、工业管道工程、暖卫工程、通风工程等属于单位工程，土石方工程、楼地面工程属于分部工程等。 2）工程造价计价的基本原理与方法，这里需要注意的是，工程造价控制的基本原理，它是一个全过程动态控制。特别是知识点“ 要用投资估算价控制设计方案的选择和初步设计概算造价；用概算造价控制技术设计和修正概算造价；用概算造价或修正概算造价控制施工图设计和预算造价 ”很重要。 第一节　工程造价及其构成 一、工程造价概述 1.工程造价的含义 两种，教材第124页。 1）建设项目的预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用： 预计价格、实际造价 2）工程价格，又称 承发包价格：建筑安装工程价格 2.工程造价的特点： 大额性、个别性和差异性、动态性、层次性、复杂性 3.工程造价的职能 除 一般商品价格职 能外，还包括：预测职能、控制职能、评价职能、调控职能 二、工程项目的划分 建设项目、工程项目、单位工程、分部工程、分项工程。见教材第125-126页 1.建设项目：在一个场地或几个场地上，按一个总体设计施工、并受总概预算控制的各个工程项目的总和，建设项目可以是一个或几个工程项目构成。建设项目在经济上实行独立核算，具有独立的组织形式，比如，一个工厂、矿井、学校或一条铁路等。 2.工程项目（也叫单项工程）：是建设项目的组成部分，指具有独立设计的设计文件和相应的综合概（预）算书，竣工后 能独立 发挥生产能力或使用效益的工程； 如，高等院校的综合教学楼。 3.单位工程：是工程项目的组成部分，指具有独立设计的施工图和相应的概（预）算书，能够单独施工，但竣工 后不能独立 发挥生产能力或发挥使用效益的工程；如：土建工程、电器安装工程、工业管道工程、暖卫工程、通风工程。 4.分部工程：是单位工程的组成部分，它是按单位工程的不同部位、不同施工方法或不同材料和设备种类，从单位工程中划分出来的中间产品。 5.分项工程：是分部工程的组成部分。指通过简单施工过程就能生产出来并可利用某种计量单位计算的最基本的中间产品，它是按照不同施工方法或材料规格，从分部工程中进一步细分出来的。 三、工程造价的构成 建设项目投资是指在工程项目建设阶段所需要的全部费用的总和 。 生产性建设项目：建设投资+建设期利息+流动资金，建设投资和建设期利息之和对应于固定资产投资，与建设项目工程造价在量上相等。 非生产性建设项目：建设投资+建设期利息 建设工程造价与建设项目投资中的固定资产投资部分，二者量相等。 建设投资=工程费用+工程建设其他费用+预备费 其中工程费用指直接构成固定资产实体的各种费用，可以分为设备及工器具购置费用和建筑安装工程费用；工程建设其它费用是指根据国家有关规定应在投资中支付，并列入建设项目总造价或单项工程造价的费用；预备费是为了保证工程项目的顺利实施，避免在难以预料的情况下造成投资不足而预先安排的一笔费用。 工程造价由四部分构成：设备及工器具购置费用+建安工程费用+工程建设其他费用+预备费 各部分费用的具体介绍： （一）设备及工、器具购置费用的构成 这一费用是由设备购置费和工具、器具及生产家具购置费组成。 1.设备购置费： 定义见教材126