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上市公司投资性房地产公允价值计量模式的运用探析 【摘要】 世界经济飞速发展，经济全球化和一体化已经成为不可逆转的趋势。为了顺应国际经济发展潮流和我国经济发展潮流，财政部于2006年颁布了《企业会计准则第3号一一投资性房地产》（CAS3），规定投资性房地产后续计量可以在成本模式和公允价值计量模式中进行选择应用，实现与国际会计准则的基本趋同。我国新会计准则中引入了公允价值计量方法，其中投资性房地产在满足一定条件的情况下允许采用公允价值计量，在我国房地产价值不断攀高的背景下，这无疑会在当期增加企业的净资产，但这样一个对企业有利的政策目前并未被大多数企业采纳。2006 年初出台了一套包含39 项会计准则的新企业会计准则体系。其中第三号 会计准则《投资性房地产》的实行被认为将对持有投资性房地产的企业产生较大影响，但是在运用过程中也存在着许许多多的问题，导致很多上市公司继续采用成本计量模式而未采用公允价值计量模式。究其原因是多方面的。公允价值计量模式有利也有弊，企业在利弊之间权衡，从而做出抉择。 1. 《企业会计准则第3号一一投资性房地产》准则的一些规定和相关概念 1.1《企业会计准则第3号一一投资性房地产》准则的一些规定 新准则对投资性房地产的规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。新准则对投资性房地产的计量的规定：企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。这意味着企业可以对两种计量模式进行选择，而且对统一企业计量模式一经确定，不得随意变更。已采用公允价值模式的，不得从公允价值模式转为成本模式。从原有成本模式转为公允价值模式的，公允价值与原账面价值的差额调整留存收益。准则还规定，如果投资性房地产采用公允价值计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。之所以对采用公允价值计量的房地产不再计提折旧，主要是折旧的部分已经通过公允价值与账面价值之间的差额调整留存收益而相应地得到了补偿。 1.2投资性房地产的概念 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，并单独以“投资性房地产”列示在资产负债表上。投资性房产是企业拥有并已出租的建筑物。投资性地产包括已出租的土地使用权和持有并准备在增值后转让的土地使用权，不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。新会计准则单独划分投资性房地产的目的是规范企业对投资性房地产的会计处理和相关信息的披露，提高会计信息的相关性。 1.3公允价值的概念 对公允价值的含义美国财务会计准则委员会(FASB)和国际会计准则理事会(IASB)都做了界定。FASB 的定义是：“公允价值是当前的非强迫交易或非清算交易中，自愿双方之间进行资产(或负债)的买卖(或发生与清偿)的价格。”IASB 的定义为：“熟悉情况和自愿的双方在一项公平交易中，能够将一项资产进行交换或将一项负债进行结算的金额”。我国2006 年新颁布的《企业会计准则—基本准则》中引入公允价值计量属性，并将公允价值定义为：“在公平交易中，资产和负债按照公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。”所谓“熟悉情况”是指自愿的购买者和自愿的销售者双方都对投资性房地产的性质和特征、其实际和潜在的用途，以及资产负债表日的市场状况适度熟悉。“自愿的当事人”包括了自愿的购买者和自愿的销售者。自愿销售者愿意根据市场条件，以所能取得的最好价格出售其投资性房地产。而“公平交易”是指在不存在特别或特殊关系的当事人之间进行的交易。这种关系可使交易价格不具有市场状况的特征。此定义与IASB 发布的公允价值的定义基本相似。 2. 投资性房地产公允价值计量模式出现的背景、必要性及运用现状 2.1投资性房地产公允价值计量模式出现的背景及必要性 传统的会计计量属性是成本， 但随着的时代和经济的发展， 历史成本已经不能适应社会经济发展的需要。20 世纪70 年代以后，由于通货膨胀的影响，许多人开始质疑历史成本，认为采用历史成本计价会导致企业所提供的财务报表信息没有用， 因为历史成本反映的信息与实际情况可能相差甚远。在这样的质疑声中，产生了其他的计量属性。随着经济的迅速发展， 公允价值开始走进人们的视野，逐渐被大家认可并广泛应用。从表面上看，是因为公允价值的大幅下跌导致了次级贷款危机的发生，但不能因为公允价值的下跌使企业陷入危机就否认它，批判它。但当公允价值上升时，也会也给企业带来利润，