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房地产业发展与住有所居（下） 秦虹 住房和城乡建设部政策研究中心主任 二、认清房地产市场属性，促进其健康发展 （四）对2020年之前我国住房市场发展形势的判断 我们对这个问题，也进行了我们的一些思考，我想和大家交流一下我们的研究结论，关于住房市场的发展到2020年之前，我有三个判断，这三个判断是一个整体的逻辑，第一个判断是空间仍大，就是中国房地产特别是住房市场我们还有空间，我们还没有到房地产市场掉头向下的这样一个发展阶段。第二句话增速减缓，增速减缓是和中国过去十年住房发展的速度相比增速一定是减缓的。第三句话叫做分化加剧，分化加剧。下面我用一点时间和大家分享一下我们的研究结论。 为什么我们今天，今天我们还认为中国房地产市场，住房市场还有空间呢，特别是新房市场还有空间呢？主要原因在于我们现在中国城镇新增常住人口的总量还在增加。 我刚才给大家分享了一个数据，就是2012年中国城镇新增常住人口两千一百万，这个数字是什么概念，这个数字概念是他已经不是城镇新增常住人口年份最多之年啦，我们从1996年开始，城镇新增常住人口每年都在2千3百万人以上，年份最高的是2007年和2010年，以2010年为例，中国当年城镇新增常住人口是两千四百五十万人，两千四百五十万人，也就是说2012年中国城镇新增人口两千一百万，不是增长年份最高的了，但是仍然处于一个高峰的阶段，就是总量还是比较大，虽然他不是最高的了，但是他仍然在两千万以上的这个一个速度，这个规模，他已经不是人口增长最高点，两千四百五十万降到了两千一百万，他已经降下来了，但是他仍然量总量还是很大的，大家想一想城镇新增人口两千多万，他带来的就是新增住房的需求，新增住房的需求。 而中国目前我们满足中国新增住房需求靠什么？仍然还要靠新建住房来满足。为什么中国要靠新建住房来满足新增住房需求呢？主要是因为中国现在的住房的户数和住房的套数，就是家庭的户数和住房的套数相比我们现在仅仅的大约的是1：1。而发达国家和我们国家是不一样的。 比如说，我问大家一个问题，中国房地产市场和发达国家的房地产市场有什么不同啊？大家说可能有很多很多不同，比如说户型大小不同啊、面积人均面积不同、价格水平不同，这些都不是最根本的不同，中国房地产市场和发达国家的房地产市场最大的不同在于，中国的房地产市场到目前为止仍然是一个以新建商品房交易为主的市场，而发达的国家所有的发达国家的商品房市场基本上是一个以存量房交易为主的市场。 我们再详细说明一些这个问题，比如说美国，我们说美国，美国这几年吧，金融危机之后，他每年商品房的交易量达到四百六十万套左右，四百六十万套左右，那这四百六十万套房子，叫房的是什么呢？主要是买的二手房，就是他91%买的是二手房，新房交易，10%不到，只有9%左右，9%左右就是他每年呢也有大量的家庭买房子，但是只要是换的二手房，二手房市场完全可以满足，这些家庭买房换房，工作地点变化啊，家庭结构变化所导致的房屋的需求，旧房市场就够了。 而中国，完全是不一样的，我们去年新建商品房卖了多少，卖了十一亿平方米住房，而中国的二手房卖了多少，去年也就卖了3亿平方米，而且还主要集中在北京、上海这些东部的一些城市，我们大量的三四线城市根本二手房市场是非常小的，非常小的，即使在北京二手房占比已经很大了，甚至是全国最大的二手房市场，他占多少呢，也不过是占到整个住房交易量的50左右，就是有一般房子，是二手房满足的，还有一半房子需求是要靠新房市场，新间商品房市场来满足，满足需要。每年我们要靠这么大的新建商品房来满足市场需求，你能说我们的住房市场没有空间吗？显然是巨大的空间。 造成这样一个中国和发达国家住房市场不同的一个根本的原因，就在于我们的发展阶段不同，这个发展阶段又是现在发达国家已经不缺房的阶段，不缺房到什么程度呢？他住房的套数比家庭户数多了10%到20，也就是不缺房，房子多、户数少，这是有道理的，但你知道房子是不动产，而流动的是人，只有房子的套数比家庭户数总量上多才能满足流动的家庭人口的流动，家庭的流动所导致的周转需要，才能周转有余，而我们呢这个中国目前为止，住房的套数和家庭的户数，充其量是1:1.我们没有富裕的房子，在加上结构的不合理，一部分拥有很多套房子，结构上的不平衡，有一部分空房子，空在少数地方是没有人去的，而大量人去的地方房子不足，就更加导致了我们还仍然还要靠新建住房来满足需求，所以我们说这个空间仍然大的第一条就是我们新增人口，还在持续，对新建住房的需要还在增长。 空间大的第二条理由就是改善性需求还没有结束，现在我们说算人均面积，我们还都不错，32.9平方米算人均，除了结构性不平衡以外，我们还有很多已经有房子的家庭对自己的住房条件实际上并不十分满意，我们说人均住房面积32.9平方米，但是全国在人均住房面积20平方米以下的这个城市，还