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第二章 房地产价格 一、房地产价格的概念及成因 二、房地产价格形成的理论 三、房地产价格的特征 四、房地产价值与价格类型 五、房地产价格的影响因素 一、房地产价格的概念及成因 （一）房地产价格的概念 （1）价格为获得一种商品或劳务所必须付出的东西，它通常用货币来表示，虽然不一定要用货币形式来偿付。 （2）价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的抽象人类劳动。 故可将房地产价格定义下：房地产价格是为获得他人房地产所必须付出的代价。 （二）房地产价格的成因 1、房地产的有用性。 2、房地产的相对稀缺性。 3、对房地产的有效需求。 在现实生活中，不同房地产的价格之所以有高低之别，同一房地产的价格之所以有变化，归总起来也是由于这三者的程度不同及其变化引起的。 二、房地产价格形成的理论 （一）效用决定论 1.地租理论 2.区位理论 （二）成本决定论 1、商品价格的构成 2．价格构成是价值构成的反映 3．成本是价格的主要组成部分，是价格形成的主要依据 4.决定商品价格的成本为社会成本 （三）供求决定论 （一）效用决定论 商品的价格决定于其效用大小。 1.地租理论 地租是指报酬或收益。 绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。 级差地租按其形成的基础，又可分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。对城镇用地来说，级差地租Ⅰ主要是由于区位因素与土地自身条件的差异引起的；级差地租Ⅱ则主要是由于公用基础设施及对土地的投资建设而形成的。 垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。在土地估价研究中，最具有指导意义的是级差地租理论。其指导作用主要体现在： （1）绝对地租是土地价格存在的根源 （2）级差地租是决定土地质量和价格高低的主要原因 （一）效用决定论 2.区位理论 区位是指社会经济活动及其它人类活动在空间分布的位置，是自然、经济、交通运输地理位置在空间上的有机结合。 （1）是土地质量评价的理论依据 （2）是评估地租、地价的理论依据 3.收益还原法 收益法，是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。 地价＝土地未来收益值之和 （二）成本决定论 1、商品价格的构成 商品价格形成过程中，由生产成本、流通费用、税金和利润构成。 生产成本，是指商品在流通过程中发生的生产资料消耗费用（支出）和劳动报酬费用（支出）。 流通费用，是指商品在流通过程中发生的生产资料消耗费用（支出）和劳动报酬用（支出）。 税金是国家按法律规定对生产企业和流通企业（商业和物资企业）无偿征收的货币额或无偿征收的实物所转换的货币额。 利润是生产企业销售新产品的收入扣除生产成本和税金以后的余额，或商业和物资企业销售产品的收入扣除销售成本和税金以后的余额。 税金和利润统称盈利。 可见，商品价格依生产者价格、消费者价格构成分别如下。 生产者价格=生产成本+税金+利润 消费者价格=销售成本+税金+利润 （二）成本决定论 2．价格构成是价值构成的反映 在生产领域，及在流通领域，商品价值均为: 商品价值=已消耗的生产资料价值+劳动者为自己所创造的价值+劳动者为社会所创造的价值。 3．成本是价格的主要组成部分，是价格形成的主要依据 我国国经济部门成本均占销售价格的绝大比重，平均为81.8%，其中：工业为73.9%，农业为77.3%，交通运输业为69.6%，公用事业为97.8%，建筑业为92.6%，国营商业为96.3%。 （二）成本决定论 4.决定商品价格的成本为社会成本 （1）决定价值量的劳动时间，必须是现在生产或再生产所需要的劳动时间，而不是过去生产或将来生产所需要的劳动时间。 （2）决定价值量的劳动时间，必须是正常生产条件下需要的劳动时间，而不是非正常条件下需要的劳动时间。 （3）决定价值量的劳动时间，必须是社会的、平均的、必要的劳动时间，而不是个别的、社会并非必要的劳动时间。 5.成本估价法 成本法，是以开发或建造估价对象地产或类似地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象地产价格的一种估价方法。 土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润 （三）供求决定论 供给和需求是价格水平形成的两个最终因素。其他一切因素，要么通过影响供给，要么通过影响需求，来影响价格。 有效需求有两个条件：第一，消费者愿意购买；第二，消费者有支付能力。 有效供给也必须具备两面个条件：一是生产者能接受的价格；二是在此价格条件下可供出售的商品数量，包括新提供的商品和已有的存货。 房地产的价格一般来说也是由供给和需求决定的，与需求成正相关，与供给成负相关。供给一定，需求增加，则价格上升；需求减少，则价格下跌。需求一定，供给增加，则价