沈阳铁西区红星美凯龙商业定位报告.ppt

RBD的目标市场定位 商业功能的确定必须从商业发展趋势、市场现状、消费者特征这三个方面来进行考量 定位思路—— 在总体战略的指导下主要根据商圈功能配比现状、城市商业未来发展趋势以及潜在消费者特征来进行定位 铁西区商业正处于发展起步阶段，大量综合体商业物业、都市SHOPPING MALL正逐步涌现 刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分 临近本项目的太原街以及本项目区域内的休闲娱乐购物功能比重较大，且区域内存在一部分专业市场，但尚未形成一站式消费格局 以本项目区域为主体的消费人群决定了本区域的商业应增加餐饮休闲功能及专业市场相关产业 陆先生，38岁，某国企车间干部，新房刚刚装修完毕，与妻子携6岁孩子选购家居。 美凯龙里的家居很不错，我领导基本上都是在这选的……现在想出去找个地方吃饭，逛了一上午了，有点累了……还没选完，吃完饭再回来看看吧，孩子也开始闹了……（妻子）希望美凯龙里家居配饰的东西能多一点，就不用去五爱那么远的地方选了 铁西区消费者认为北二路应增加餐饮、休闲、装饰的比重，打造一站式且多功能于一体的综合体 铁西区域消费人群中大部分认为该区域是高档汽车和高档家具的集聚地，却缺乏餐饮、休闲、娱乐等配套； 消费者对北二路总体印象较为陌生，但认为未来将具有较大商业潜力，包括家居家饰和百货等，有待开发； 综合以上方面，建议本项目以购物为主体，同时相对增加装饰、餐饮、休闲的比重，打造综合的、一站式的、具有特色的综合体 沈阳市区及项目所在区域内购物所占比例较大，且餐饮具有较大发展空间专业市场一站式功能缺失，将面临升级换代 消费者“一站式”的需求日益显现 投资者对本项目区域的未来商业发展普遍看好，持乐观态度 商铺经营者投资店铺最看重的因素是地段(45%)和商场定位(22%)，其次是发展潜力(10%)、周边消费能力(9%)、商场管理(7%)、交通(7%)； 本项目区域为铁西新兴商业板块，百货类及专业市场正蓬勃发展，未来商业潜力巨大 形象定位： 商业业态逻辑推导过程 北二路业态分布/街铺分布形式 成熟新玛特+铁百商圈概况 本项目业态主要形式，服饰/家饰 商家需求规模面积概况 结合本项目：一站式时尚都市MALL应具备的主要业态 铁西区目前百货类商业较多，且未来多以同类商业为主，“一站式”百货购物趋势明显，但本区域缺乏专业市场“一站式”功能，为发挥本区域潜在优势 项目研究的工作阶段划分 * * * 商业定位 目标市场定位 商业功能定位 商业整体定位 商业业态定位 商业规模定位 物业形态定位 外来人群 本地人群 外市进沈人群 个体商务人群 投资人群 铁西创业人群 铁西个体商务人群 铁西投资人群 打造一个区域动感时尚都市综合体项目 区域市场定位 功能定位 整体定位 业态定位 区域市场定位 功能定位 整体定位 业态定位 商业发展趋势 敏感因素 人均GDP 出现业态 生存需求 价格 品质 便利 文化情感需求 $500以下 $500-1000 $1000-3000 $3000-5000 $5000-7000 $7000-10000 $10000以上 集市沿街商业 百货商业批发市场 大型综合超市专卖店 都市MALL 便利店 仓储式购物中心 郊区NALL 传统形态阶段 业态丰富阶段 业态替代阶段 形成条件 形成过程 阶段特征 伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚焦，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区 城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能 市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争 随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展 市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇集在一起形成行业整体竞争力 商业业态细分 完全，总量饱和 随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争 相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额 铁西区 沈阳人均GDP$7593.铁西区人均GDP$37571，铁西区都市MALL正大量涌现，消费者对商品需求主要集中在品质追求及便利程度方面 沈阳市 区域市场定位 功能定位 整体定位 业态定位 市场现状 本区域百货类和餐饮娱乐类各相对较为集中，且体量较为庞大； 专业市场主要为九路低端家具市场、北二路汽车和高档家具专业市场，未形成一站式服务模式 建设大路 兴华街 保工街 北二路 沈辽路 国际纺织服装城 星MALL 华润置地广场 铁西百货 大商新玛特 苏宁电器 国美电器 万达广场 家乐福 家