纽约城竞争力与房地产业关系研究-社科网.pdfVIP

纽约城市竞争力与房地产业关系研究 周 京 奎* （ 南开大学经济研究所,天津 300071 ） 摘要： 本文对纽约城市竞争力与房地产业的关系做了深入分析，通过两者的互动关系研究发现，纽约城市发展状 况对房地产业有极其重要的影响，而房地产业发展又对增强城市竞争力发挥着不可替代的作用，两者是相互联系、 相互推动的统一体。我国正处于城市化进程不断加快的时期，纽约城市发展历程对国内其它城市发展提供了许多经 验。 关键词：纽约;城市竞争力;房地产 中图分类号：F 文献标识码：A 一、引言 纽约作为世界特大都市之一，是美国最大的金融、商业和文化中心，目前共有法律服务机构 5346 个，管理和公关机构 4297 个，计算机数据加工机构 3120 个，财会机构 1874 个，广告服务机 构 1351 个，研究机构 757 个，使其在银行、证券、保险、外贸、咨询、工程、港口、新闻、广告、 会计等领域都具有较大优势，吸引了众多全球财富 500 强企业总部落户于此，使纽约成为全球总部 经济最成功的典范。 由于纽约是全球重要的金融中心，加上总部经济的溢出效应，每天都有众多本国和外国的投资 者来这里洽谈业务。同时，纽约又是美国最有活力、最开放的城市代表，每天吸引着地产业的影响 尤为显著。2005 年纽约住宅供给与空置报告显示，近几年以来纽约住宅单位数量持续增加，由 2002 年的 320.9 万套，增加到 2005 年的 326.1 万套，年均增长超过 17000 套。在巨大的市场需求推动 下，曼哈顿房地产空置率也一直保持较低的水平，2000－2005 年间空置率最低值为 3.9%，最高值 为 11.3%。值得注意的是空置率最高值仅发生在 2003 年，到2005 年空置率已经下降到 7.9%。与此 同时，曼哈顿房地产平均租金没有出现大幅上涨，2000－2005 年租金波动幅度基本在每平方英尺 45－60 美元之间。 从总体来看，多年来纽约房地产市场一直保持了稳步发展态势。房地产业的健康发展不仅为当 地居民提供了良好的居住环境，也为投资者在这里集聚创造了条件。那么，纽约房地产业的发展在 城市竞争力提升中扮演着什么角色呢？两者在发展中是否存在互动关系呢？本文第二部分将对城 市经济发展对房地产业的影响进行分析，第三部分着重探讨房地产业发展现状及趋势，第四部分对 房地产业在城市竞争力提升中的作用进行研究。 二、城市经济发展对房地产业的影响 纽约作为美国最大的金融、商业、贸易和文化中心，一直保持了较高发展速度。2003 和 2004 年纽约州生产总值为 8380 亿美元和 8967 亿美元，分别比上一年增长 4％和 7％。纽约的经济规模 不仅在美国排在前列，同时也是世界第十一大经济体。纽约经济的快速发展和经济中心地位的确立， 扩大了整个城市需求规模，为房地产业发展创造了良好的机遇和条件。 1．城市化向城郊化转变扩大了房地产业规模。从纽约市发展历史来看，其实现城市化的时间 较早，1921年人口就达到 618 万，1929 年已经大厦林立，仅摩天大楼就有 188 幢，并普及了电车、 汽车等交通工具。随着城市经济的进一步发展，居民和工厂集中于市中心所导致的交通堵塞、环境 * 周京奎（1974－），男，黑龙江省牡丹江市人，经济学博士，南开大学经济研究所讲师，主要从事城市房地产经 济、产业与区域经济研究。 1 污染等问题越来越突出，城市功能向郊区转移已成必然趋势。20 世纪50 年代至 70年代大量企业、 商业区和居民迁往郊区，为中心城区腾出了进一步发展的空间。城市化向郊区化发展为建立科学的 城市功能分区奠定了基础，不仅提高了城市经济规模，扩大了就业，也使整个城市对工业房地产、 商业房地产和住宅的需求规模有了较大提高，是近几十年来房地产业持续发展的主要推动力之一。 2．产业结构的转变促进了房地产业发展。第一次世界大战后纽约形成了以劳动密集型产业为 主的产业结构，但二战以后到 70 年代中期，尤其从 20 世纪 60 年代开始，纽约制造业走向衰退， 而以金融业、服务业等为代表的第三产业开始崛起。20 世纪 60、70、80 年代制造业就业人数分别 减少了 9.2 万人、18