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《买房就是创业——房产投资讲座》 By阿懒 三部分内容：1.讲座内容。——约10分钟2.之前问题答疑。——约1小时3.现场讨论。——大家自由提问。 1.?买房就是创业——公司运营买房就是创业，就是开了一个公司。你的公司。产品——提供居住空间。客户——租客。 2.买房自住是消费吗?自住，只是你自己暂时使用自己公司的产品，可能使用10年，甚至20年，或者60年，最后你还是要把你的公司产品给别人消费，或者卖掉自己的公司，或者把公司继承给子女。所以，无论是否自住，买房都是投资而不是消费，请用投资的方法来思考。 3.公司估值——永续年金估值法房子的价值=年租金/五年期贷款利率P.S.?18线城市的房子，租金极其低，而且因为城镇化人口不断流出租金会不断降低以至于根本就没有人居住，所以18线城市的房子价值，可能是零。——引申：只有大城市才有房地产。假设现在上海市浦东新区张江镇香楠小区(香楠路200弄)，有一套2室1厅55平米，租金5000/月，市场价170万。那么，简单粗暴估值=0.5W*12/4.9%=122万。嗯，市场价太高，毫无安全边际。当然，有人会说:你这样不科学啊，我的公司每年利润是上升的啊，你看我的20年数据显示，我的租金每年上涨最低10%、平均14%。你说，我的公司估值应该是多少?好吧，你可以选择别的估值法。今天不是长投学堂，所以我们也就不研究估值法了，用一个最简单的。 4.利润提升买房就是创业，买房和买股票有一点不同，买房之后你是完全拥有了这家公司的控制权，所以你可以直接作出影响公司经营的所有决策。这个时候，你可以针对人群的装修——租金可以提升50%-100%分割——租金可以提升50%-100%日租——租金可以提升10%-300%5.公司利润提升之后，估值怎么处理?还是以上面那套房子为例。假设现在上海市浦东新区张江镇香楠小区(香楠路200弄)，有一套2室1厅55平米，租金5000/月，市场价170万。那么，简单粗暴估值=0.5W*12/4.9%=122万。现在，经过你的经营管理，租金从5000元/月提升到了9000元/月。那么，简单粗暴估值=0.9W*12/4.9%=220万。公司价值提升了，市场价格没有变化，安全边际出来了。(巴菲特收购喜诗糖果就是这么回事吧?)6.?法租界流派租售比=年租金/房价的市场价。按照我上面的估值法简单计算可知：租售比无风险利率(用五年期贷款利率简单替代吧)，就是有安全边际啦。上海房产投资有一个流派，叫法租界流派。方法很简单:把200万、租售比3%的房子买过来，按照老外的喜好风格装修之后出租给老外，租金提升到3倍，房子带租约按照350万卖出。法租界，就是旧上海以前的法租界，很多老房子，颇具异国风情。装修成老外的风格(中国人绝对不会进去住的)，反正老外租房子也是公司外派，额度很高的。租金也高很多很多。7.买房就是创业买房就是创业，创业就要懂经营，经营就要懂如何提升公司利润——租金。8.买房——杠杆收购买房就是杠杆收购别人的公司。听K神说很多人对杠杆很恐惧。奇了怪了，我们投资的所有股票背后的公司的年报上，都有一个指标，叫负债比，不就是杠杆嘛。世界上只有一种贷款，居然可以贷款30年，而且还可以打折。这，就是房贷。你买个股票说：银行，给贷款5年，基准利率4.9%。银行肯定回答你：滚！！！！！！！！！假设你申请房贷100万，30年，等额本息，85折利率(北上深这样的一线城市，今天的房贷利率普遍是85折，而且还有不少是82折甚至8折的，至于十八线城市，嗯，据说常常是不打折或上浮。还记得吧，只有大城市才有房地产”)，那么每月还贷是4869.77元，相当于每年还5.84%。理论上，如果你的房子租售比大于5.84%(提高经营水平)，那么零首付全贷款(至于怎么做到零首付全贷款，以后有缘再讲，基础不扎实学习零首付会马上死翘翘)情况下。你不用掏一分钱，30年之后白得一套房。房价涨跌与你无关。前提条件是——租金。你对租金的判断，你对租金的运营。买房就是创业，就是提升公司利润，就是——租金。 提问and答疑： Sally：感觉租金从5000提升到9000，很不现实啊。——【答】好问题。说个最简单的。你租过房子就知道，一室一厅的租金可能是2000，而二室一厅的租金可能是3000。其实二室一厅的面积是一室一厅的两倍。然后，通过分割和装修，你把二室一厅变成了两个独门独户、毫无关系的一室一厅，那么，租金就从3000变成了4000。还有，你也发现了不同的装修风格、软装搭配，对租金会有影响，那么，你可以去做功课。同样的房子，你发现租给民工、租给白