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连片收储引导下旧厂改造新模式探索 　　摘要：旧厂改造与城市新区开发不同，它是对现状建设用地的二次开发。尤其是多个相邻的旧厂改造，涉及了政府、不同权属单位等多个利益主体，这就要求在实施过程中，既要保证城市建设目标得以实现，又不能过分损害各个原权属单位的应得利益，同时还要使城市公共利益得以保障，从而达到政府、各个单位及公众的利益多赢的局面。本文以广州市海珠区环岛路沿线厂区为例，简述了如何从城市规划的角度进行统筹，通过土地连片收储的手段，提出在当前广州市三旧改造政策下，能够更好地推动旧厂改造以及地区建设的实施的新模式，实现城市的科学发展。 关键词：规划；土地收储；旧厂改造；连片； 中图分类号： TU984 文献标识码： A 2008年国土资源部和广东省政府召开的推进节约集约用地示范省建设会议，原则同意广东省深入推进节约集约用地示范省建设工作方案，随即广东省人民政府于2009年提出《关于推进三旧改造促进节约集约用地的若干意见》切实推进了广东省旧城镇、旧厂房、旧村庄改造工作。同年，广州市结合相关政策与本市实际情况，针对旧厂房改造提出了一系列的实施意见与改造模式。 一、广州市旧厂改造现行模式分析 广州市现行旧厂房改造共有三种模式： 模式一：自行改造，补交地价。依照广州市修订的城乡规划，申请改造地块可单独开发、无需纳入政府统一储备开发整理的，可由企业自行开发改造（商品住宅除外），并按规定补交出让金。 模式二：公开出让，收益支持。具备开发经营条件的用地，可由土地储备机构收购，也可由企业自行搬迁整理土地后，政府组织公开出让。按照土地出让收益的一定比例或者土地纯收益的一定比例计算补偿款。 模式三：公益征收，合理补偿。规划控制为道路、绿地及其他非营利性公共服务设施的用地占总用地面积50%以上且不具备经营开发条件的，由政府依法收回并给予合理补偿。 从近三年实施情况来看，由于确定了较为明确的对象和主体，广州市的多个旧厂改造获得了批复，并进行了后续的建设，取得了一定的成效，但随即也暴露出部分问题和困难（详见下表），究其原因主要围绕在整体与局部之间的冲突方面，具体而言，如受到“产权边界”、“拆迁补偿”等不同因素的影响，在城市工业旧区中实施单一的旧厂改造，往往不利于政府对于该地区城市建设的整体统筹。 现行旧厂改造模式对比表 模式 具体处置方式 存在问题 自行改造补交地价 企业按新旧用途基准地价的差价补交土地出让金，即可申请改造地块可单独开发。 过分的市场运作所带来的过于宽松的开发建设环境，导致作为实施主体的企业往往对改造地块的开发意图与与政府的规划要求、定位不一致，不利于政府对城市建设的总体控制，并可能带来城市局部空间的无序发展，也无法保障政府出让土地增值收益。 公开出让收益支持 具备开发经营条件的原址用地，由土地储备机构收储后，政府组织公开出让，规划(毛)容积率在3.5以内(包括3.5，下同)的，按土地出让成交价的60%计算补偿款。 旧厂的权属范围线将规划可建设地块切割得较为零散，在政府对该旧厂进行收储后，所剩余的零散地块将难以进行开发建设，无法使土地收益最大化。 公益征收合理补偿 由政府依法收回并给予同地段1.8(毛)容积率商业基准地价的60%计算补偿款。 补偿款难以满足企业对动迁成本以及偿还企业债务的需求，造成动迁进度缓慢、动迁周期加长、动迁矛盾加剧；另一方面，从而出现市政公共道路、公共配套实施不能完全实施等弊端。 二、基于土地连片收储的新模式的探索 （1）新模式的探索 要让“旧厂改造”继续发力，就必须针对现行三种改造模式所存在的不足对旧厂改造模式进行探索与改良。 2012年7月，广州市关于“同步推进环岛路与环岛新型公交系统建设问题”提出“加大土地收储力度，扩大收储范围的要求”。在此背景下，海珠区环岛路延线13个旧厂的连片收储改造项目应运而生。通过科学的连片土地收储改造规划来保障土地的集约利用，则能够避免产权线切割边角地，拆迁补偿资金无法保证等不利因素，从而使成片的旧厂改造能够在政府的整体统筹下有条不紊的推进。 项目位于海珠区西南部，位于白鹅潭地区，临近未来的海珠生态城，涉及环岛路长度2.85公里以及延线的13个国有旧厂房地块，具有较好的区位发展条件。 首先，通过13个旧厂的土地现状、权属范围进行整理，并且结合土地利用总体规划以及控制性详细规划所控制的建设用地边界、规划道路、河涌水系等要素划定连片收储范围。 第二，将连片收储范围与控规方案进行叠加，除去市政、绿地、公共基础设施配套等用地后，整理出可进行出让的经营性用地，总体建设量以及地区土地出让楼面地价，并结合相关三旧政策，制定经济测算指引。 第三，通过经济测算，分析每