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中国房地产市场投机泡沫实证研究 　　【摘 要】一段时间，房地产成为了人们生活的谈论话题，而房价的持续走高更是这些话题中的中心焦点；房地产价格的走高，严重地影响到了国民经济的发展和对民生造成了威胁。本文就中国房地产市场是否存在投机泡沫进行简单的阐述，并提出相应的对策，旨在抛砖引玉，以领精言。 【关键词】房地产市场；投机泡沫；实证；分析 1.前言 近年来，随着国民经济的快速发展，作为支柱产业之一的房地产业也更是呈现出勃勃生机；近几年，房地产业一个独特的现象吸引了众人的眼球、引发了无数的争议和讨论，那就是房地产价格的上涨速度和上涨力度。人们形容房地产价格近是“暴走的公牛”，从下到上都对房地产价格的攀升，显露出担心与忧郁；各方专业人士对房地产行业是否产生了泡沫的讨论不绝于耳；是泡沫经济作怪，还是人为故意炒作，或是还有其他更深层次的原因呢？我们从以下几个方面开始分析。 2.房地产市场投机泡沫的概念 房地产市场投机泡沫，是指利用房地产不对称信息或者房地产投机行为、垄断市场及其外部连锁效应的因素，所引起的房地产价格的非理性、远离市场基础的上涨行为。 3.房地产市场投机泡沫实证 3.1可支配收入 房地产住房价格与居民平均住房消费有着密切联系，按正常理论，居民平均住房消费水平支撑、影响着房地产住房价格；居民平均住房消费水平占其总可分配收入的比重的大小，决定着房地产住房价格是否骗你正常轨道。按照国际惯例以及国际具有代表性国家经验显示，在一般情况下，居民平均住房消费与总可分配收入合理的比率是20%左右，振幅不超过5%；处于这个数值上看之间，表明房地产住房价格正常合理；在经济发展的正常上涨时期，达到30%，证明有投机、垄断的迹象在里面；而当比率达到50%的时候，可认定投机、垄断行为已经形成对房地产价格的控制，并且会衍生多重“蝴蝶效应”继续对形成高房地产价格形成支撑。据不完全统计，2012年底，居民平均住房消费与总可分配收入的平均比率在58%左右；由于地域的不均衡性，这个数字不能代表全部城市和地区，在某些地区，这个比值甚至在2011年产生了86%的峰值，着实令人惊骇。 3.2房价收入比 住房价格的适宜性与住户消费水平还有一个衡量的指标，这就是房地产价格与居民住户的收入之比；房价收入比，在一定程度上，实际反映了居民对房地产价格的承受能力；在此之前，这个数据指标的得出并不是简单的过程，通常里面包含很复杂的因素；要实时衡量房价适宜性，必须要基于国家或地区经济发展的水平、人均收入、住房价格、其他生活消费等多种因素，有的甚至基于金融住房贷款的年限或额度来实质衡量。假如衡量规划的角度不一致，可能导致的结果也不一致。后来人们为了简化衡量的复杂性，就综合采用房价收入比这个指标来统一衡量的标准。这个公式很简单，利用每个月对房地产的支出占总收入的比值来确定，有按揭贷款的房地产项目，均可平均分摊计算。由于国际上通认的居民住房消费占居民收入比例在30%以下是可以承受的，所以一般房价比在3—6倍是合理的区域。近年来，我们国家的房地产价格飞涨，2012年的平均房价为5791元每平米，而这个数字在1987年仅为408元每平米。我们国家的房价比已经远远高于其他国家，甚至达到了其他国家的十倍。 3.3销售增长率 任何行业的投资收益均与销售密切相关，房地产行业也不例外；如果投资和销售脱节产生较大落差，就意味着投资就不能转化成市场认可的结果，因而在市场规律的走向上，需要将投资增长率与销售增长率相互比较，以得出结论，比较值相差大证明有投机泡沫的存在。据数据显示，从2010年到2012年三年间，房地产投资增长达到了46.7%，而同期销售增长却下降了17%，这个数据严重背离了正常区域的投资与销售的增长率的比值。 3.4房地产贷款增长率与贷款总额增长率之比 银行信贷促进了房地产的开发和销售，信贷对房地产起着平衡调节杠杆作用；据调查，到2012年底，银行的房地产贷款就接近2万亿元人民币，比上年同期增长62%，而同期贷款总额仅上升16.7%，远远低于房地产贷款的增幅。我们可以看出：宽松的贷款条件是泡沫得以滋生的“催化剂”，它使泡沫不断膨胀。 4.房地产市场投机泡沫深层次原因 4.1经济原因 4.1.1地价上涨 房价无疑是与地价有密切关系的，地价的上涨必然带动房价的上涨；由于地价政策在中国的特殊性，地方政府实际控制着对土地的征收权即所有权，由于“级差地租”的变化影响，地方政府的土地“转移”制度造成土地集中在少数人手中，从而使得大量的土地被开发商所掌握；借助供求关系的变化，少数开发商推波助澜，以垄断的价格进行土地的招、拍、挂。 4.1.2房地产供给结构不合理 房地产供给结构不合