房产调控与股市(新,财大版).ppt

用博弈的思维看待房地产调控 博弈是一种思维方式，它把经济活动理解成一种对局，参与者是利益相悖的对手，每一方都遵循自身利益极大化的行事原则，一方的行动必然引起上有政策下有对策的反制行动，当然某些情况下各方可以找到利益平衡点。 房地产调控就是利益重新分配的博弈：从来没有哪个话题像房价那样引起如此广泛的争论，对各种言论很难作出正确与否的评判，这基本上属于屁股指挥脑袋的范畴。 没有必要强调房地产调控的科学性，游戏规则从来就是由掌握权力的人制定的。我们需要做的是如何适应它。 房改是中国家庭财产的主要来源，近十年房产投资是家庭最佳投资对象，房产增值是中国家庭财富增长的主要源泉。 从利益博弈的角度来看，在房地产舞台上演的造富运动中，谁是既得利益者？谁是买单者？ 房地产的利益产生于土地。房价问题的本质是土地问题。 土地是谁的？谁有权得到地租？ 中国的土地制度和土地所有权上的悖理现象。 在中国，房产完全而彻底市场化了，地产则完全没有市场化。作为土地的独家垄断者，政府的角色是裁判员兼运动员，房产调控的倾斜方向不言而喻。 全世界生产要素都在持续涨价。土地作为生产要素天然具有垄断商品的特性，被政府垄断出售之后必然大幅度涨价。 房地产价格暴涨的本质是“土地革命”。地方政府通过这种方式在“分享”经济发展的成果。 从利益博弈的角度看，地方政府是一个利益主体，也追求自身利益极大化，“经营城市”的实质就是经营土地。取消土地收益等于否定中国经济增长模式。 房地产市场中被忽略的问题 我国房价指数设置不科学，存在取样范围问题、数据采集问题、数据计算和数据打架等等问题，房价指数不具有世界可比性。房价统计数据之混乱和不合理已经严重干扰政府决策。 房价到底高不高？如果按照绝对价格计算，一线城市房价在世界部分大城市中居中上，但住宅属于不可贸易商品，横向比较没有意义；如果按照房价收入比，我国房价收入比居世界前列，但数据不靠谱。 我国房价有泡沫但处于泡沫初期，爆炒只发生在少数一线和二线城市，大部分购房需求哪怕是多套购买也是真实需求。购房行为即使是购买多套也是法律和道德许可范围内的理性选择。 如何看待空置率。 房地产调控中存在政治因素。 房价偏高的原因 经济发展，收入水平提高导致房产需求暴增。 货币过量投放导致资产价格上升过快。 居民不正确的理财与置业观念。 产业资本过剩，盈利空间狭小，资本的逐利性使它转移到房地产市场。 因缺乏可靠投资渠道导致家庭资金为保值增值涌入房地产市场。 地方政府未能提供一定比例的经济适用房和廉租房，全体居民“被商品房”化。 过高的土地批租费和过高税负转嫁到房价之中。 房产市场寡头垄断导致操纵价格。 调控抗药性与调控效果递减。 以往政策的偏差与本轮房地产调控解读 把炒房团当成批斗对象，转移对高地价和高税收的视线。 把“让人人买得起商品房”当成政策目标，自我设定不可能完成的任务，对错误的置业观念推波助澜。 政府介入房地产市场不是提供公共产品，而是分享暴利，把增加房地产各个环节的税收当成调控的主要手段。 未能协调好中央政府与地方政府在房地产上的利益博弈，中央政府不具备土地价格的定价权实际上丧失调控主导权。 本次调控的主要特点是抑制需求：手段为限购令和房产税。另一方面，补交和预征土地增值税打击开发商。 扩大供给政策为辅,手段为经济适用房政策和公租房政策。 打击囤地政策和提高批租土地保证金支付比例。 此轮房产调控既打击需求又打击供给，首次置业和改善型购房的刚性需求反而是重点打击对象，以长期眼光来看，社会总体评价应该是负面为主，因为该降的未降，不该降的降了，不该涨的涨了，结果是全体博弈参与者都是输家。 房地产税收问题 各国土地制度与税收的法理依据。 推出新税收项目的“合法性”问题，一是税收设立程序的合法性；二是是否重复征税。世界上征收物业税的国家都是土地私有制，物业税针对土地和房屋征收，中国土地国有而房产私有，采取土地批租模式，与我们类似的有香港和新加坡，后两者也有物业税，但采用虚拟租金方式征收，而不是按照物业市场评估价来征收。 房产保有税的各种版本和税收计量困境。 各种减免税措施极大增加实施难度。 房产保有税实施的死穴在于征收手段和征收成本。 “沉默的冰山”与具有中国特色的反抗模式。 房产保有税打压房价的短期作用有限，中长期可能推高房价。 房产保有税处理不当会激化社会矛盾。 房价未来走势的判断 在一个资金极度充裕的背景下，想要在不牵扯到宏观经济的条件下成功打压房价的可能性是比较小的，但是持续调控会有累积作用，调控影响大致延续一至二年，价格下调平均可能有20%—30%，结构性特征会比较明显，市中心地段价值会逐渐显现。政策仍有后手，即各地出台地方政策和房产税何时落地。 经济适用房、廉租房、公租房可以成为平息舆论的手段，但并不能解决我国的问题。