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广州农村房地产可持续发展模式探析 　　摘要：农村房地产建设是社会主义新农村建设的重要环节。首先阐述广州及其周边地区农村房地产的现状，并对其目前新农村建设需求状况和未来发展趋势进行分析预测。然后结合我国实际情况，对农村房地产发展现状做出客观评价。最后对未来可持续发展模式提出了有针对性的建议。 关键词：农村房地产；广州地区；发展模式；建议 中图分类号：F2文献标识码：A文章编号2013 1农村房地产的定义 农村房地产从房地产的物质实体和权益两方面考虑，包括土地、建筑物、地上定着物及其衍生的权利。具体来讲，农村房地产包括分布在建制镇及农村行政村、自然村的住房，村镇内的能源、道路、给排水、电力、通讯、绿化、环境等技术性基础设施，村镇内的中小学、卫生院、敬老院等社会性基础设施以及乡镇企业和乡镇政府管理机构的用房等。 2研究背景 近年来，随着城市建设的快速发展，城市土地的存量越来越稀缺，土地成本越来越大，导致一二线城市房地产开发的成本大幅提高，城市房地产开发的竞争日益激烈。因此，许多房地产开发商将目光转移到城市郊区，通过参与到集体土地开发、政府城中村改造项目，来获得新的利润。 虽然这加快了农村城市化的进程，新农村面貌也越来越多，但是由于我国城乡处于发展不平衡的阶段，农村仍然比较落后。从总体上来说，农村面貌没有根本改变，城乡差距仍然明显。 按照国家新农村建设的要求，国家对农村基础设施建设、生活条件改善等方面的投资力度将逐步加强，这为农村房地产业的发展带来了契机，让房地产业进入农村市场提供了条件。另外，规划得当的房地产开发有益于解决三农问题。因此，对农村进行房地产开发成为必然趋势。 3广州农村房地产的现状 目前，广州市房地产市场发展得如火如荼，农村房地产开发也热了起来，但是农村房地产的开发却存在着不少问题： 3.1农村房地产建设结构不平衡 在广州乃至全中国的农村，普遍存在传统的强势的住宅思维，村民普遍关注住宅的建设，缺乏对农村公共基础设施、公益性事业建设的关注。这导致了，用于居住的房屋越建越多，而村镇内的能源、道路、给排水、电力、通讯、绿化、环境等技术性基础设施和中小学、卫生院、敬老院等社会性基础设施严重缺乏。这样一种单一功能居住设施的重复建设，从经济学角度看存在边际效应递减效应，整个农村村民的社会公共福利水平并不会因为单一居住设施的不断建设而不断提高。相反，农村大量资金流向住宅建设，导致农村基础设施建设因缺乏资金和投资，相对越来越多的住宅，原有的基础设施相对越来越匮乏，致使农村公益事业社会效益越来越低下。农村房地产建设普遍处于一种与社会、经济和生态不协调的畸形发展之中。 3.2农村房地产市场制度不完善 在城市，有关于房地产开发的法律法规，市场金融等方面较完善的制度，而农村却没有，长期以来，农村的房地产也处于比较混乱的状态。农村用地审批与监督机制也不健全，农村也没有设立房地产管理的专门政府机构，因此农村的房地产管理秩序混乱，过于随意。广州是一个高速发展的城市，广州及其周边的农村收到广州城市发展的强烈辐射，城市房价不断升高，中低收入水平的群众难以支付高额的房价，因此把购房目光放在城郊地区，这也引来开发商目光的转移。因此房地产的开发是必然的趋势。在这样制度不完善，但是市场需求却很大的情况下，也就出了小产权房的问题。 城市里的国有建设用地有正式的土地使用权拍卖市场，可根据市场定价，但是农村集体建设用地流转的市场体系一直没有建立起来，导致农民手上的地并不能在市场流转，不具有资产功能。通过销售小产权房，农民可以获得土地带来的额外收益。同时，小产权房的价格低，手续简单等优势，让很多人冒着没有产权的风险来购置小产权房。有了市场的需求，加上农村房地产市场监督机制的功能缺失，开发商只需和村干部勾结，便能绕过监管进行施工。这种混乱的局面必然导致规划跟着混乱，各类问题会不断诱发。因此，完善农村房地产市场制度非常有必要。 3.3规划施行力度不够 广州市的每一个行政村都有其农村规划，只是实行力度上的差别。对于放开农村房地产市场，那么合理的农村规划是十分重要的。但是，各个自然村都做规划，就显得规划范围过小，而且相对分割。联合多个行政村进行规划，就要考虑到利益的分配以及如何协调。而且，村与村之间存在相当多的争议地，这些争议地如何开发，也是现实困难之处。正是因为这样的困难存在，导致规划难，实施难。在广州郊区的农村，在宅基地上先建后批是十分常见的事情。农村房屋的布局一般也确实是缺少规划。这导致土地资源严重浪费。实际上，不少农村地区的住宅建设处于一种放任状态，当地的农民只要手上有钱，自己手上有地，而且这块地没有列入政府的规划中，靠点关系在村