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房地产开发项目质量管理和控制探究 　　摘要：房地产项目质量控制是一项复杂系统的工程，质量的好坏与规划、勘查、设计及施工等环节相关，涉及诸多主体。本文主要分析了房地产企业项目质量管理的特点，并在此基础上提出了房地产项目质量管理控制的对策。 关键词：房地产；全过程；质量管理 中图分类号：F253.3 文献标识码：A 文章编号： 1 房地产项目全过程质量管理的概况 1.1 全过程质量管理的概念 全过程质量管理，在通常意义上是指对产品或服务实现从概念提出、策划一直到寿命终结整个过程的质量进行管理和控制，它是针对目前大多数企业仅仅将质量管理理解为对产品生产过程或服务提供过程的质量进行控制的背景下提出来的。全过程质量管理还意味着在每个管理过程中，对管理对象的人、机、料、法、环五个方面实施全方位的管理。这一质量管理概念的提出，主要是为了强调质量管理的全程性，克服现阶段企业对前期和后期质量管理认识不足的现状。 1.2 全过程质量管理在房地产项目中的运用 全过程质量管理思想对房地产项目的实施具有重要的意义。房地产项目与其他项目相比，一个显著的特点就是房地产项目的一次性，仅仅依靠事后的质量控制或者难以达到满意效果，或者代价高昂。现代“全面质量”概念的兴起，强调质量的含义不仅包含稳定性和可靠性，还应包括产品对客户需求的满足程度。具体来说就是“质量”已经不再是单纯的房屋质量，而是包括各种有形和无形的质量。 在房地产项目的实现过程中，项目前期的构思和规划设计阶段与此联系密切，传统的侧重施工阶段质量控制的管理方法已经很难满足市场要求，将房地产项目的实施作为一个整体过程综合考虑已经成为一种很自然的思路，全过程质量管理在建房地产项目中获得普遍推广是未来房地产行业发展的趋势。 2 房地产开发各阶段的质量管理 2.1 项目构思及可行性研究阶段 项目构思及可行性研究是质量管理的起点。本阶段工作的质量是整个房地产项目的关键，例如房地产项目的地段选择、规模、规划方案的内容、户型构成、潜在目标客户分析、客户购买的心理分析、配套设施水平分析、开发项目的技术含量分析、风险分析、财务、经济效益和社会效益等是否深入全面，各项数据是否符合实际，直接决定着拟开发项目的前途和命运。 2.2 规划设计阶段 规划设计阶段的质量在整个工程中起关键性作用。在项目立项之后，工程采用的工艺和装备是否先进合理，产品的品种、质量和成本是否有市场竞争力，建筑是否先进、适用，结构是否合理、坚固，以及建设速度的快慢、投资的大小、质量的优劣、效益的高低在很大程度上都取决于设计。 2.3 施工阶段 施工是开发项目形成实体的过程，也是决定最终产品质量的关键阶段，要提高开发项目的工程质量，就必须狠抓施工阶段的质量控制。工程项目施工涉及面广，是一个极其复杂的过程，影响质量的因素很多，使用材料的微小差异、操作的微小变化、环境的微小波动，机械设备的正常磨损，都会产生质量变异，造成质量事故。 2.4 售后服务阶段 世界上没有十全十美的房地产产品，楼盘存在的缺点和不足是难以避免的。但房地产开发商应该尽量去了解产品的不足之处，并努力去克服和改进，提高房地产产品的整体质量。售后服务阶段的质量管理可以为有关服务提供保证，因此售后服务的质量管理应该作为房地产产品全过程质量管理的一个阶段。 3 房地产项目全过程质量管理体系 3.1 房地产项目全过程质量管理体系构建原则 1）以顾客需求为前提。随着房地产行业之间的竞争日趋激烈，房地产开发商越来越重视前期的房地产市场定位与目标顾客的产品需求分析。更有效地做好房地产项目规划设计、产品定位、顾客需求研究工作以保证项目的质量，不仅可以使开发商在竞争中凸显优势，还可以保障消费者的权益。 因此开发商应该以顾客需求为前提，细分顾客及顾客需求，要将质量目标进行展开，其中包括目标分解、对策展开、目标协商、产品质量形成过程的控制准则和方法、目标责任和授权等，以便达到质量管理的目标。 2）以优化组织结构为基础。房地产项目质量管理的责任方是所有项目干系人。项目质量管理的成功必须有项目的全体干系人积极参与和共同努力。项目全体干系人都需要理解和明确其质量责任，并积极承担自己的质量责任和管理职责。对于房地产项目质量管理而言，在不同的时期，不同的阶段目标，会有不同的工作内容，这就需要优化组织结构，使得不同的项目干系人交叉对项目质量管理承担责任，密切合作。 3）以全过程为基本准则。全过程质量管理是一种发展的眼光审视质量这一概念，从发展前景来看，这种全过程的质量控制模式能够最大地贯彻以客户需求为中心的现代服务理念，提高了建筑项目对市场的符合程度，因而必须以全过程为基本准则来构建房地产项