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苏州写字楼VS上海写字楼 文／陈祥 作为上海这个国际大都市的近邻，被媒 其面积小、单价低、总价格不高，基本以 7。。0元／平方米的水平，而到目前基本都在 体最早提及的上海后花园．苏州各方面的发 民间零散资金或企业直接购买为主，很少 {2000元／平方米以上。租赁价格也在不断 展都在有形或无形中得到上海的辐射。苏州 出现集团购买的现象。苏州写字楼市场在 上涨，工业园区、高新区内的各甲级写字楼 的商业地产．特别是写字楼这一物业类型也 这方面表现就与上海写字楼有很大的不 租赁价格基本在3—4元／平方米／天。 不例外。可以说，上海写字楼的快速发展也 同．在上海只有外资机构、集团购买的甲 综观苏州写字楼的发展历程，苏州 在一定程度上促进了苏州写字楼的发展，特 级写字楼物业放到苏州也大多都是面对民 市场上高品质的写字楼物业一开始就表 别是由于上海写字楼物业租售价格的攀升， 间资本。从～定程度上讲，苏州写字楼市 现为新城市区域发展的特征。截止目前 为苏州写字楼在客户吸引及发展潜力上留出 场灵活性更高，适合中小型投资对象和备 为止．苏州90％以上的高端写字楼均出现 了一定的空间。 类机构、企业。 在工业园区及高新区内。这些区域由于 苏州写字楼的发展在时间上滞后于上 由于苏州整个城市发展较上海的相对 周边环境理想．交通便利、配套设施齐 海，1995年的上海写字楼市场出现一个因 滞后．目前苏州城市基本没有形成真正的 全．外资企业众多等优势，为高品质写字 cBD区域，只有一些类cBD的商圈存在，如 供应量的严重不足的需求高峰，而那个时 楼的出现打下了坚实的基础。如园区的 候的苏州写字楼市场只处于萌芽状态，只 工业园区的星海周围以及高新区的狮山路 国际大厦、世纪金融大厦，新区的金河国 在古城区中心出现零星的办公用房。伴随 沿线。但随着苏州经济的发展．各类外资 际、新地中心等就是由于其优良的商务 着上海写字楼市场1998年．1999年的大 企业的入驻．这样类CBD区域商务氛围也 氛围和办公条件吸引了大量诸如汇丰银 量供应，在2000年前后苏州市场出现了真在不断成熟。目前苏州市场上各类所谓 行等优质外资机构，而这些外资机构的 正规模性的写字楼物业。，‘ cBD区域内的写字楼品质都在不断提高． 入驻又在～定程度上带来了更多外资企 从写字楼发展分布来看。苏州“写字楼 并且在物业管理土均在和国际企业接轨． 业，形成写字楼客户的良性循环。 市场和上海写字楼市场有很多类似之处。 如戴德梁行等备类写字楼专业管理公司均 此外，正如上海的张江科技园等科技 苏州写字楼先由古城区开始，逐渐向外部 在苏卅I备类高端写字楼物业内从事物业管 园区的发展一样，苏州也在逐渐形成以科 新区园区、吴中、相城等新兴区域发展， 理殛顾问服务。 技发展园区带动区域写字楼等办公用房发 特别是苏州的高新区及工业园区目前已经 苏州写字楼租售价格走势也和目前上 展的模式，苏州目前形成的苏州工业园区 海写字楼的发展极为类似。2003年、2004年 成为写字楼的集聚地。并且苏州写字楼市 国际科技园及苏州高新区的科技城就是基 场上高品质的写字楼也和上海写字楼一样 苏州的甲级写字楼销售价格基本处于6000一于高、精、尖企业孵化、发展的基础上考 有区域相对集中的特征。如上海的高品质 虑的，这些国区的出现为各类研发、科研 写字楼集中在卢湾、黄浦等区．而在苏州 等机构和企业提供了经济实惠的办公空间。 则主要集中在工业园区及高新区。但是上