动迁安置用房价格对动迁成本的影响分析.pdfVIP

动迂安置用房价格对动迁成本的影响分析 。张镇宇雷星晖 摘要 本文以CQ公司作为典型案例，运用方差和回归分析的方法，对动迁行业中安置用房价格给动迁 成本造成的影响程度进行了分析，为专业动迁公司的动迁成本测算提供参考。 关键词 安置用房价格，动迁成本，方差，回归分析 一、房屋拆迁补偿安置的成本构成 货币补偿=(被拆除房屋的房地产市场单价 在200】年国务院颁布《城市房屋拆迁管理条 +价格补贴)*被拆除房屋的建筑面积。 例》以前，上海市的房屋拆迁补偿安置方式主要以 其中： 被动迁家庭人口因素为主，其具体补偿标准如下： 1．被拆除房屋的房地产市场单价是指每平 1．拆迁房屋的建筑面积人均不足10平方米 方米建筑面积的价格，为房地产市场评估单价，房 的，按照人均10平方米计算； 地产市场评估单价低于最低补偿单价标准的，按 2．被拆迁私有居住房屋所有人要求以公有 最低补偿单价标准计算； 居住房屋安置，且被拆除房屋的建筑面积超过人 2．最低补偿单价标准，为被拆除房屋同区域 均24平方米的，按照人均24平方米计算； 已购公有居住房屋上市交易的平均市场单价； 3．被动迁户中领有独生子女证，且独生子女 3．价格补贴=(2*最低补偿单价一被拆除房 未婚的，再增加建筑面积10平方米； 屋的市场评估单价)*补贴系数 4．拆迁人异地安置被动迁人的，应按照表1 ·房屋产权调换 所列的百分比增加安置面积： 1．价值标准房屋调换：参照货币补偿安置方 表l 式计算补偿标准，并按照货币补偿金额与安置房 安置房屋地段 屋的房地产市场价结算差价； 被拆除房屋地段 四 五 ／、 2．面积标准房屋调换：以面积标准进行房屋 20％ 40％ 80％ 调换的应安置面积，以被拆除房屋的建筑面积为 四 20％ 40％ 依据，按照表2所列的百分比增加安置面积。 表2 5．拆迁补偿安置计算 安置房屋地段 A)实物补偿=被动迁人家庭人口*人均应 被拆除房屋地段 四 五 ／、 得安置地段的房屋建筑面积(10—24平米)*安置 30％ 60％ 100％ 地段的房屋价格； 四 40％ 70％ B)货币补偿=被动迁人家庭人口*人均应 得安置四级地段的房屋建筑面积(10—24平米)* 3．符合面积标准房屋调换的被动迁人条件： 四级地段空置商品住宅的平均售价*80％。 a)被拆除房屋属于旧式里弄房屋、简屋及其 在2001年国务院颁布《城市房屋拆迁管理条他非成套独用居住房屋； 例》以后，上海市的房屋拆迁补偿安置方式主要以 b)未出租私有居住房屋的所有人； 被动迁人原住宅的房地产市场价作为补偿安置的 c)执行政府规定租金标准的公有居住房屋 主要因素，且补偿安置的方式主要有两种：一种是 承租人，但被动迁选择房屋调换的除外； 货币补偿；二是房屋产权调换。其