基于动态房价收入比的住房支付能力分析.pdfVIP

2012年2月 经济论坛 Feb。2012 总第499期第02期 EconomicForum Cen499No．02 基于动态房价收入比的住房支付能力分析 文胀鑫吴欢 【摘 要】不同的收入群体具有不同的住房消费需求和消费能力。国际通用的房价收入比一般从静态上衡 量居民购房支付能力，而忽略从动态上评价居民的实际购房支付能力。本Y,ffl上海市的实际数据对房价收 入比进行修正，计算出的结果比较真实地反映出不同支付能力群体的不同的住房需求和支付能力，为房地 产开发和政府制定差￡q化的住房政策提供依据。 【关键词】房价收入比；住房支付能力；动态 【作者简介】张鑫，同济大学经管学院副教授。研究方向：产业组织与政策；吴欢，同济大学硕士研究生， 研究方向：产业组织与政策。 住房市场和政策需要根据居民的不同收入水平 的还贷情况，可以动态地了勰居民的购房还贷压 来确定。这就首先要对居民的住房支付能力进行科 力。本文取2007年的数据，即平均房价P=8253元， 学的判断。国际上，衡量居民住房支付能力的通用 指标为房价收入比，即住宅价格与城市居民家庭年 以上贷款的基准利率为7．83％，商业银行住房贷款 收入之比。世界银行中国局首席经济学家黑马-恩 一般有八五折优惠，则利率r为6．66％，假设贷款期 德先生依据美国和部分西方发达国家的数据，认为 限n为30年，则有以下计算过程(k为首付比例，l 3．6倍的房价收入比是可承受的范围。基于中国的 为可支配收入) X X 总贷款额X=P 实际国情，这一指标并不能准确反映我国居民的实 S×(1-k)=8253×26 际购房需求和支付能力。为此，本文运用上海市的 0．7=150204．6 经验数据，对房价收入比进行了修正，由此得到动 1693．43 每年还款金额A：墨兰垡县盟：1 态房价收入比，以期为房地产市场和政府制定差别 (1+r)．I一1 化的住房政策提供依据。 住房还款比例为M=牟，因此有表l。 一、对各收入群体的动态房价收入比的测算 I 笔者根据上海统计局公布的数据，计算出在取 购买住房的当年，房价收入比位于合理区间 得最大额度、最长期限的购房商业贷款，即获得最 『2．65，8．82]的中高收入户和高收入户的房贷还款 大力度的银行等金融机构的购房信贷支持时，居民 比例处于可承受范围内。 在保证不影响基本生活支出的合理还贷比例的基础 近几年，我国GDP和人均可支配收入增长额都 上，对合适的住房类型有实际购买力的房价收入比 在9％以上。若按可支配收入年均增长率为8％计 算，可得出动态还款比例和动态房价收入比，如表 区问为[2．65，8．82】，房价收入比越靠近上限的居 民，购房贷款的压力越大。 2、表3所示。 鉴于各个收入群体之间的收入差别非常大，房 从表2中可以看到，中高收入户2007年需还款 价收人比指标细分到各个收入群体才更有意义。笔 的金额占可支配收