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REITs融资模式在我国廉租房建设中应用 　　[提要]廉租房是我国“十二五”期间重点发展的保障性住房，然而我国廉租房建设面临着严重的资金短缺问题。本文为廉租房建设引入REITs模式实现途径与具体操作提出构想和建议。 关键词：REITs；融资模式；廉租房 中图分类号：F83 文献标识码：A 收录日期：2013年2月26日 一、REITs融资模式概述 REITs即房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。 REITs一般有以下几种分类方法：按照组织形式分类，可分为契约型、公司型。契约型还可细分为单位型和基金型；按照投资人能否赎回分类，可分为开发型、封闭型；按照资金投向分类，可分为权益型、抵押权型和混合型。在美国，REITs类型和结构、投资范围和发展等主要受相关税法演变的影响。目前，美国的REITs一般采用三种基本的结构形式，即传统结构、伞形合伙结构和下属合伙结构。 二、国内廉租房融资现状 目前，廉租房的资金来源渠道主要包括财政拨款、住房公积金增值收益、社会保障和社会捐赠，以及土地出让金净收益中的部分资金。我国廉租房建设融资渠道仍比较单一，且资金供给存在极不稳定的特征。同时，在融资环节中也存在以下几个问题： （一）地方政府参与的积极性不高。目前，土地出让金在地方政府预算外收入中占了很大比重，被称为“第二财政”，而廉租房不仅涉及到土地的低价转让，而且还需要一部分的财政补贴，因此地方政府对于廉租房建设往往积极性不高。同时，对拉动地方GDP的考虑，地方政府也更倾向于一般房地产的开发。 （二）廉租房建设资金需求量大，资金缺口严重。廉租房是为我国最贫困人群建设的住房，9，000亿元安居计划提出，未来3年计划通过廉租房解决747万户收入家庭的住房困难。其中，287万户通过实物配租解决，460万户通过租赁补贴解决。这方面的总投入约为2，150亿元。而国家财政中用于廉租房建设的资金渠道并不稳定，常常会由于特点原因被挤占。近几年，我国社会救济福利费和抚恤支出的增长较前几年有所减缓，致使社会保障对于廉租房建设的资金支持也十分有限。 （三）金融工具有限，市场化融资机制发展滞后。其他发达国家基本已经由政府直接投资转变为政府引导下的民间投资作为廉租房建设的资金来源，而目前我国廉租房资金大多来自于政府财政，可用于吸收社会资金的金融工具十分有限。 三、RElTs融资模式在我国廉租房建设中的应用 （一）廉租房REITs融资模式选择 1、收益定价。鉴于廉租房租金的收益水平较传统项目偏低，但正如前面提到的，稳定持续的租金收入正是廉租房项目的特点，根据项目收益与投资风险成正比的原则，应将廉租房REITs产品设计为类似国债的品种，一方面收益率较银行同期存款利率更高；另一方面低于商业物业REITs产品，具体预期收益率可根据资本市场实际收益率水平确定。相关统计显示，目前我国绝大部分大中型城市的物业租金年化收益率大概在5%-8%之间，考虑到廉租房REITs税费优惠因素，其收益率水平定在3%～5%这个区间较为现实可行，对投资者而言具有一定的吸引力。 2、出资模式。根据我国《基金法》的相关规定，廉租房REITs发起人可以由下列两类机构担任：一是代表政府出资的机构，如房管局的下属机构或公积金管理中心等；二是市场化主体诸如房地产开发企业、商业保险公司、专业投资基金等。 3、资金募集方式。在资金募集形式上采用公募即上市发行的方式较妥。公开上市项目运作透明度高，有利于吸引大量长期稳定的投资资金以满足廉租房建设长期、巨额的需求。廉租房REITs的投资收益需要依靠长期持有收取稳定租金来实现，这一点与现有的证券投资基金运行有本质区别，对基金的估价不可能随时进行。因此，笔者建议廉租房REITs的营运方式采取半封闭式，在规定的存续期内对投资者转让赎回股份进行限制，但在其成立一段时间以后，应根据市场具体情况设立增发和赎回机制，以便进一步壮大资产规模，选择优质物业。 4、组织形态。从组织形态来看，公司型存在基金内部人与股东之间信息不对称，股东权益被架空、公司所得税和股东分红个人所得税多重税负等缺点；相较而言契约型RElTs信托财产与受托人相对独立，所有权与收益权相分离，收益法律保障程度较高，同时只征收一次税费，避免了本就不算高的基金收益再次被降低。 5、规模和期限。考虑到初期国内没有太多可借鉴的成功运作经验，起步阶段的廉租房RElTs基金规模可从小做起，期限在8-15年为宜。其资金来源相应的应重点吸收对投资回收期