房地产开发与经营（唐祥忠）14第十四次课.pptVIP

第11章　房地产开发市场管理 11.1房地产市场管理 11.2房地产价格管理 11.3房地产中介服务管理 11.4房地产产权登记管理 11.5房地产税收管理 11.1房地产市场管理 11.1.1房地产市场的概念与体系构成 　1、房地产市场的概念 　狭义的房地产市场是指房地产交易的专门场所，广义的房地产市场则指房地产交易的总和或房地产商品流通中所有交换关系总和。 　2、房地产市场的体系构成 (1)按市场运行层次划分：一、二、三级市场 (2)按市场交易客体分：土地市场、房产市场、 房地产市场 (3)按物业类型划分：住宅、写字楼、商业用房、工业用房等市场 11.1.2房地产转让管理 　1、房地产转让的概念 　房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 　2、房地产转让的条件 　3、房地产转让的程序 　4、房地产转让合同 11.1.3商品房销售管理 　1、商品房限售 (1)商品房限售条件 (2)商品房销售计价 2、商品房预售 (1)商品房预售条件 (2)商品房预售许可证制度 (3)商品房预售许可办理程序 11.1.4房屋租赁管理 　1、房屋租赁的概念 　　房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 2、房屋租赁的条件 　3、房屋租赁合同 　4、房屋租赁登记备案 11.2房地产价格管理 11.2.1基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格定期制度 《城市房地产管理法》第三十二条：基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布 11.2.2国家实行房地产价格评估制度 《城市房地产管理法》第三十三条：国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。 11.2.3国家实行房地产成交价格申报制度 　《城市房地产管理法》第三十四条：国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。 11.2.4国家对协议出让国有土地使用权采取最低限价 　　《城市房地产管理法》第十二条：采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。 11.2.5政府对土地使用权的转移有优先购买权 　 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十六条：土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。 11.2.6政府对地价上涨进行干预 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十六条：土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施 11.2.7征收土地增值税 　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例 》第一条：　为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益。 　 11.3房地产中介服务管理 11.3.1房地产中介服务的概念及特点 1、房地产中介服务的概念 　　房地产中介服务是指有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等环节中，为当事人提供居间服务的经营活动。 2、房地产中介服务的主要特点 (1)人员特定　　(2)委托服务 (3)服务有偿 11.3.2房地产中介服务的行业管理内容 　1、中介服务人员的资格管理 　2、中介服务机构的管理 　3、房地产中介服务机构的业务管理 11.3.3房地产中介服务收费 　1、房地产咨询收费 　2、房地产评估收费 　3、房地产经纪收费 * *