公共租赁房定价机制-现状、问题和对策.docVIP

公共租赁房定价机制:现状、问题和对策 　　一、上海公共租赁房政策及租金定价现状 （一）上海公共租赁房政策 1.政策定位 公共租赁房政策定位是其租金定价的前提，决定了租金定价的标准和方法。上海公共租赁房政策定位为：由政府出资或提供政策支持，根据基本居住要求限定套型面积，限定租金，面向中低收入群体出租的租赁型保障房。主要用于解决本市青年职工、引进人才和来沪务工人员及其他常住人口的阶段性居住困难问题。 2.运营机构与运营模式 发展公共租赁房既要对大量阶段性住房困难家庭进行审核，又涉及收购、建造、租金定价、轮候、出租、流转、物业管理等很多环节，任务繁重且要求专业，需要政府明确责任分工，组织专门的机构进行专业化运作。因此，上海明确了管理部门职责：市区联手，以区（县）为主。市政府主要负责全市公共租赁住房的政策制定、制度安排和统筹规划；区（县）政府组织开展当地公共租赁房的实施工作。市区两级政府组织扶持公共租赁房投资经营管理的专业机构（运营机构），负责公共租赁房建设投资、房源筹措、定向供应和租金定价等管理。2011年4月6日上海首批7家公共租赁房投资运营有限公司正式成立，它们分别属于卢湾、虹口、徐汇、长宁、杨浦、普陀6个中心城区。这意味着上海公共租赁房已基本形成政府主导，社会参与，并由专业运营机构采用市场机制运营的模式。 3.准入机制 公共租赁房准入条件的设置对其租金定价具有重大影响，它决定了制定的租金所面对人群、公共租赁房需求规模、政府财政的负担等多个方面。当前，我国各城市一般都从户籍、收入水平、住房条件、稳定工作等几个方面对公共租赁房申请进行严格限制，但上海不同于其他地方，上海公共租赁房准入条件宽松，没有设户籍限制，也没有设收入准入线，使得保障对象更加宽泛。 4.市场导向定价模式 上海公共租赁房定价是一种典型的市场导向定价模式，主要参考市场租金水平，综合考虑公共租赁房的成本，按照保本微利原则定价。2010年6月《上海发展公共租赁住房的实施意见（征求意见稿）》规定，公共租赁房的租金价格按略低于市场租金水平确定，由各运营机构综合考虑房型、面积、区位等因素自主确定，并报区（县）物价部门和房管部门备案后实施。在租赁合同期限内，运营机构不能单方面调整租金。 （二）上海公共租赁房实际租金水平 公共租赁房的实际租金水平体现了其租金定价政策的结果和效果。2012年1月6日，上海首批两个市筹公共租赁房项目：馨宁公寓和新江湾尚景园开始上市配租。馨宁公寓位于上海徐汇区华泾镇，建筑面积约17.3万平方米，配套设施较全。新江湾尚景园位于上海杨浦区新江湾城国权北路1450弄，总建筑面积约15万平方米。这两个项目打响了上海公共租赁房政策头炮，但其租金水平与周边普通商品房租金水平相比，没有优势，甚至偏高。如表1，馨宁公寓一居室的建筑面积约为40.24～42.43m2，月租金约为1694～1896元；二居室的建筑面积约为61.58～63.27平方米，月租金约为2533～2772元；三居室的建筑面积约为74.67～78.24平方米，月租金约为3033～3311元。而馨宁公寓所处的徐汇华泾板块，其二手房租金普遍不高，50～60平方米全装修一居室月租仅为1600～1700元，部分60～70平方米的两房全配房源，月租金仅约为2000元，可见比市场租金偏高；再看新江湾尚景园一居室建筑面积约为50平方米，月租金为1970元左右，两居室建筑面积67～72平方米，月租金约2540～2930元，三居室建筑面积约80～82平方米，月租金约2970～3240元，而新江湾尚景园周边小区的两居室约3100元/月，一居室约2000元/月，可见新江湾尚景园的租金也仅比市场租金低100～200元/月，这样的公共租赁房租金水平引起了很多市民抱怨定价过高，“略低于市场租金水平”原则也受到公众的质疑。截至2012年3月，上海公租房申请率仅39%，笔者2012年11月去各公租房申请受理点调查，受理点工作人员反映，每周去咨询和申请公租房的人寥寥无几，普遍嫌租金定价过高。 二、上海公共租赁房定价存在的问题 （一）租金定价标准模糊、操作性差 租金标准制定模糊、操作性差，主要体现在四个方面：一是，租金标准参考的各因素权重不明确，虽然以市场租金水平为主要参照因素，但其参考的权重究竟多大，其他各因素参考的权重又几何，模糊不清，这样的租金标准操作性差；二是，租金定价“略低于市场租金水平”原则中“略低于”表述不明确，到底应低于市场租金水平多大幅度合适，难以把握；三是，不同区域、地段的公共租赁房租金低于其参照的市场租金水平的幅度应统一，还是可以有所区别，亦不明确；四是，在租赁合同期限内，市场租金水平会随着经济发展、市场情况而波动，与市场租金挂钩的