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我国当前房地产经济泡沫表现和危害性 　　摘要:房地产行业是国民经济的支柱产业，由于其行业本身的原因和外部环境双重的作用结果，致使房地产泡沫不可避免。本文主要讨论分析房地产泡沫的表现及对经济发展和我国社会可能存在的危害性。 关键词:房地产泡沫 表现危害 中图分类号：F293 文献标识码：A 中国房产市场自94年房产改制后，制度上使得配给制失效，转向市场化购买，特别是2003年中央将房地产作为国民经济支柱产业以来，房地产市场市场彻底被激活，大量的需求使得房价节节攀升，房价更是成为人们关注的焦点，虽然随后政府不断出台一系列的调控政策，仍遏制不住房价快速上涨的势头。房地产经济泡沫在我国慢慢积累，形势不容乐观。 房地产经济泡沫的表现。 （1）政策调控失控。据统计，十年来关于房产调控政策达43次。然而这43次调控政策竟对房价的上涨没起任何作用，广州2003年一手楼均价3888元/平方米，2012年14044元/平方米，涨幅261%；北京 2003年一手楼均价4456元/平方米，2012年20700元/平方米，涨幅365%；上海 2003年一手楼均价5118元/平方米， 2012年22595元/平方米， 涨幅341%；深圳 2003年一手楼均价5680元/平方米，2012年18900元/平方米，涨幅233%。 （2）房价与收入不匹配。国际上通用的房价收入比计算方式，是以住宅套价的中值除以家庭年收入的中值，合理的房价收入比取值为3-6。按此衡量，全国大部分城市的房价收入比都超过6倍，其中部分城市的比率甚至超过了20，特别是北京、上海、广州等地超过30。房价收入比过高作为我国楼市存在泡沫的一个依据理由是，房价最终要靠居民的支付能力来支撑，中国房地产市场不可能违背世界上其他国家通行法则。关于居民的隐性收入，很多城市在统计数据的处理当中已经考虑到了，而工资则是我国居民最主要的收入。如果考虑到我国居民收入巨大的两极分化，目前的高房价更加使得普通居民不堪重负。当然，伴随着我国经济的快速增长，居民收入也在增长，但不能用未来可能的高收入来解释现在的高房价。经过几十年的发展，我国居民特别是上海、北京等大城市居民的收入会和发达国家差不多，那时出现高房价是合理的；但目前的高房价严重脱离目前居民的低收入，就是一种泡沫现象。 （3）房地产贷款超常规增长。今年1到9 月份，全国商品房销售金额5.4 万亿元，同比增长33.9%。房地产开发企业到位资金8.78 万亿元，同比增长28.7%。其中，国内贷款同比增长32.3%，个人按揭贷款增长45.8%，增速继续回落4.5 个百分点。今年前三季度主要金融机构累计新增个人住房贷款累计12492 亿元，占累计新增人民币贷款的17.2%。在当前贷款规模较为紧张的环境下，房地产贷款的超常规增长，反映了房地产经济的过热现象。 （4）商品房空置率居高不下。2012年北京市公安局人口管理总队发布的数据显示，北京已基本建成全市房屋标准地址数据库。据悉，该数据库共采集录入的房间量为1320.5万条，其中381.2万套空置，以此计算，北京空置房比例高达28.9%。 （5）房地产经济在国民经济中的占比过高。房地产价格不断上涨对GDP起到了明显的拉动作用，由房价上升带动了地产股的上升，地产股占股票总市值的10%,股票总市值约占GDP的80%,则房价对GDP影响在8%左右。地方政府也过度的依靠房地产经济，依靠出售土地和房产税作为地方收入的主要来源。 二、房地产泡沫的危害性。 （1）房地产光泡沫导致经济萧条。房地产市场“输出效应”的出现，不禁让人回想起20年前日本的状况。1985年到1990年，日本经过了5年的房价的疯狂上涨。到1991年左右，日本国内炒房人赚足钱之后，就开始向海外扩张。加上当时日元的升值，他们就到美国买房子，这甚至让美国人惊呼，日本人准备买下整个美国。但最后的结果众所周知，日本房地产泡沫破灭，经济经历了长期的萧条。 （2）房地产泡沫经济危害正常金融秩序。民间借贷危机、中小企业资金链断裂、高利贷崩盘……背后既与实业投资不景气、企业经营难以为继无法偿还借贷有关，也与当前融资极度困难有关，更与楼市繁荣带来的资金脱实向虚有关。可以说，房地产泡沫继续吹大，将意味着有更多社会资金从其他产业集聚到楼市，房价繁荣的背后，是越来越多的产业空心化危机，是越来越多的实业资金变身为投机“热钱”的过程。虽然房价涨了，地价也涨了，土地财政似乎有了保障；而且，房价涨了，房地产投资增加了，地方政府稳增长似乎也大可高枕无忧。但这些短暂的增长和短暂的收入，最后都将会以更长久的地方财政危机和经济减速为代价。没有实业支撑的经济终究是脆弱的、不可持续的。房地产泡沫继续吹大的更大危害在于，它将银行的房地产贷款