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房地产开发工程项目管理探究 　　摘要：房地产开发以及建筑企业对房地产工程管理的有效程度，直接影响着房地产建筑的工期、质量以及后续服务，因此，必须加强对房地产开发工程的项目管理工作，使房产建筑工程质量与社会利益得到保障。本文主要对房地产开发工程项目的管理进行了分析研究。 关键词：房地产开发；项目管理；问题；建议 中途分类号：C93 文献标识码：A文章编号： 引言： 房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。一般划分为项目策划阶段、项目设计阶段和项目实施阶段。房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目从策划到竣工验收交付使用阶段的全程组织者、实施者，对工程建设项目要负总责。房地产开发商对其工程建设的项目管理是否有效，紧密关系到房地产产品质量好坏、工期长短、是否可获取高额利润等方面，因此显得尤其重要。 一、房产企业工程项目特点 1、位置固定、项目单一 房地产企业项目建设及使用均具有固定的地理位置，项目论证要考虑到地区差异。项目开发是以单个的项目为对象，由于项目在选址、规模、用途等有很大不同，以及建筑物本身的造型、装修、结构、设施配套等独立特点，各开发项目存在很大的差异性。项目点多面广，各个项目部的权力很大，公司管理起来比较困难，常见的控制方式就是以报表为主、监督为辅。 2、资金占用大、回流周期长 房地产企业项目开发往往需要投入大量资金，工程建设进度有其客观规律性，有相应的时间要求，完成一个项目要很长时间，大量的资金投入，只有等到所建商品房开始预售、预租才能实现资金回收，而且出售、出租本身也往往需要较长的时间，资金回流很慢，要求企业要高度关注资金的可持续投入和保障经营资金的流动性。 3、风险大 项目开发周期长，非常容易受到政策、市场需求变化及竞争对手等影响。建设时间长，建筑材料价格和劳动力价格等可能都有很大变化，严重的会影响整个项目盈亏。而且一旦投入成为现实，转型基本不可能。 二、房地产开发工程项目管理现存问题 1、各自为政，合作意识差 房地产开发工程的特点是，建设单位多、施工单位多、设计单位多、施工工作交叉作业多，由于这些特点导致各个单位进场与退场的时间各不相同，由于其中一些单位之间并不存在合同从属关系，导致各方依各方的习惯、进度办事，互相之间并不沟通，出现问题也不寻求解决的方式，合作意识极差，这就导致工程施工现场一片混乱，所有单位都想各自为政，这种现象的存在不仅严重阻碍了房地产开发工程的施工进度，还会造成项目成本的增加。 2、施工阶段履行合同不严谨 工程施工中的合同内容不够全面、条款不严谨，由于建设工程承发包合同条款多、文件涉及范围比较广，合同中技术要求、工程范围不是很明确，合同中条款互相矛盾、存在错误、用词异议性问题常常难免。造成工程质量难以保证、工期延迟、工程造价难以控制，合同执行必然受阻，导致建设工程施工合同履约率低。 3、项目设计资源整合不足 设计资源整合不足会严重影响工程设计文件的准确性以及工程施工事项接口等工作，从而影响项目管理。目前的房地产开发项目有一种向精装修发展的趋势，如果项目设计资源整合不足，就会导致房产建筑交付标准不明确，使得装修设计滞后，而后期为了满足交房时间又仓促装修，使房产建筑的质量遭人质疑。 4、成本失控 成本控制管理并不应只是一个部门的任务，它应该是整个企业的整体成本管理，从调研到楼盘交付使用的各个阶段，不仅要加强事后成本控制，而且不能忽略加强项目开发过程中的成本控制。如果监督管理机制不是很完备，必然会导致赶工工程，从而造成由于赶工超支的材料加工费、赶工费、违约金等损失都难以估计。开发成本、开发费用、税金等都积压企业利润空间。 三、房地产开发工程项目管理的建议 1、加强前提可行性研究 项目选择首先考虑预期性的研究、定位，如商业地产开发的五连环：选址、定位、资金链、招商、营运。开发施工需要从长计议，进行投入产出综合考虑。加强项目开发前市场调研，项目的实际参与者包括：发展商、规划设计者、策划销售代理商、商业经营者、投资者。商业地产的规划设计，必须充分了解经营者的需求，才能做到适销对路，一个经营者缺席的商业规划设计，其结果必然与实际市场需求脱节。要找到项目的发展方向，确定项目在市场上的竞争地位，确定项目开发、营销方式，提出建筑设计的要求及概念性的规划设计方案投资建设成本的估算，对项目发展存在的问题、解决的可能性、项目的可操作性、投资与经营的可行性有充分的认识。 2、全面完善项目成本管理 房地产开发工程项目的成本管理是所有投资者所关注的重点，必须采取手段加强对房地产开发工程决策、招标、设计、施工、验收、维护等全过程的成