分时度假酒店研究.doc

分时度假（Timeshare）是一种将房地产、酒店住宿和旅游休闲度假完美结合在一起的全新投资模式和度假住宿设施。它起源于六十年代的法国阿尔卑斯地区，70年代引进美国后得到了迅速发展，并延伸到全世界各地，逐步成为全球推崇休闲新型度假方式。 一、分时度假的内涵 ??? 确切地讲，分时度假包含两方面的内容，一个是分时度假概念，一个是分时度假交换概念。其具体运作是围绕家庭休闲度假分时段共享产权的开发和经营来进行的。? ??? 60年代中期的欧洲，旅游度假风气兴盛，成为一种时髦的大众消费方式。许多人早已拥有了一套都市居所之后，更希望在都市以外的风景度假区或海滨度假区拥有一个休闲度假处。但多数人都没足够的钱购买自己的别墅。而买得起的别墅人，每年在别墅最多只住几周，空置率很高，又需要付出一大笔维修和管理费用。所以，出现了亲朋友好友联合购买一幢别墅，供大家不同时间分别使用的情况，最早的分时使用权的概念也由此产生。不久，房地产商抓住了这一积聚潜力的市场，适时提出了复合产权的新概念，既将一幢别墅按照时间分解出售给若干个业主，一幢别墅的产权由多个人分担购买，每一个购买者都独立拥有自己度假时段的产权，时段产权的期限可以是20年、30年，甚至更长的时间。顾客购买了一个时段的产权后，即可每年在此使用这一段时间的度假设施，这样既满足了休闲度假者的需要，又减轻了他们的经济负担，提高了设备设施的利用率。但是不久，新的问题又被提出来：长期固定在一个地方一个时段度假令人感到枯燥乏味，度假者需要根据不同的爱好和需求改变度假地和度假时间。为了解决这个问题，许多房地产商将各自建设的度假别墅统一在一个档次、规格和服务标准上，再添加上一些相应的配套服务设施，使其扩展成度假村或酒店的模式，然后组成一个网络机构，让客户将自己的度假时段产权拿到网络上去与其他客户交换使用，将度假酒店或度假村的一个房间的使用权以周和不同的时间为单位分时段卖给多个客人。后来，许多已经建设好、客房利用率低、季节性强的度假酒店也采取了这种方式出售自己的客房。这就是所谓的Timeshare?和Resort?Net?work，亦即共享时段与度假地网络服务的概念。与此同时，顾客还享有分时度假的转让、馈赠、继承等系列权益以及对公共配套设施的优惠使用权。其原理就是以度假住宿设施替代传统的酒店住宿设施。分时度假最大的特色和吸引力是它的分时度假交换概念。即当你某一年决定不在你所购买了时段的酒店、度假村或别墅居度假时，你就可以用你的时段产权去交换同属于一个交换服务网络中的任何一家酒店或度假村的另一个时段产权。? ??? 上述概念赋予了这种房地产与旅游相结合新产品特殊的意义：对于购买者来说，它既是一种新型的度假消费，同时也是一份投资和一份产业。如同一般的房地产一样，可以长期享用，并可以将其出租、转卖、继承和赠送。? ??? 分时度假从诞生到现在，经过三十多年的不断完善和发展，已成为当今世界旅游住宿业所有产品中增长最快的部分，成为全球旅游业的一大支柱。目前在全世界90多个国家和地区已有4145家左右的分时度假区，已有来自世界191个国家和地区超过450万个家庭拥有分时度假权，1999年全球分时度假营业收入已超过67亿美元，据专家预测，1995年--2009年，全球分时度假营业收入将达到2000亿美元，它吸引着越来越多的投资开发商投身其中，同时也吸引着越来越多的购买者。这种蓬勃发展的动力主要来自于分时度假产品本身的价值和使用价值以及它所开发和培育的不受国界、地域、年龄及社会阶层限制的消费市场。 二、分时度假的优势和综合效益 ??? 在分时度假产品经营的过程中，可以在多环节多领域形成收益，业内人士将其称为由有形利润和无形收益组成的综合效益中心。具体地说，它可以给投资经营者和旅游度假地和消费者带来如下方面的收益： 1、可使酒店闲置客房按房地产的方式获利，迅速收回投资，并形成多项利润。首先是资本运营利润。由于分时度假是一种先付费后消费的产品，在实际产品消费之前，就能形成一笔销售收入，通过对这笔资金的合理使用可以形成资金运营利润。其次是管理利润。在度假时段销售之后，会员每年还需向酒店支付一笔度假客房维修管理费用，这就为酒店带来了管理利润，相当于普遍房产销售后负责管理的房地产公司的经营业务利润。例如，一家三星级酒店用100间客房作分时度假销售，每间客房按30年计算，每年有一星期来进行分时销售，售价10000元。售出50个星期，即可收回资金5000万元。平均每平方米（标准客房18平方米/间）可回收资金27776元，消费者还将另行缴纳年费来作为酒店客房的维护费用，不在房价之内。 2、可以提高酒店开房率和综合效益。酒店向消费者销售分时度假时段之后，相当于建立了一批稳定忠实的顾客。仍用上述例子，一间客房按50个时段进行分享使用，