商业地产项目全程营销策划方案.doc

师宗“凤城.龙园” 商住房地产项目全程营销策划方案 ????? 序__????? 从营销的角度来看，企划方案没有先进与落后之说，也没有对错之别，但它一定有好坏之分。“好”“坏”的尺度，就看能不能让实行该方案的企业产品迅速的占领市场，实现赢利的最大化，同时能使该企业的知名度和美誉度快速提升，也就是说一个好的企划案会使企业名利双收。除此之外，再没有别的衡量尺度。???? 从商业地产来看，确保投资人资金安全永远是第一前提，尊重商业价值规律，拒绝非理性承诺和诱导是规避风险的要义，区域的发展规划是物业潜力提升的重要决定因素，超过一般的发展需要，超人一步的前瞻眼光，开发规模与进度直接影响人气商气聚集的速度。这是作为一个品牌地产公司应该考虑的，同时也是我们介入本案思考的着力点。???? 有的商业物业一经推出就被抢购一空，这里面有策划很大的作用。其实，做大型商业地产的营销策划，关键在于知己知彼。要有出其不意，独特创新的策划方案和专业的营销手法以及超人一步的前瞻眼光，让合作商业物业短时间达到旺销，并尽快清盘回收投资。???? 作为产品形态丰富多样的复合型商业地产项目，“凤城龙园”卖的不是钢筋混凝土，而是一种全新的生活方式。作为专业营销策划机构，销售的是一种全新的生活理念，推荐给客户的是一种提升生活品质的机会，卖的是一种全新的投资理念和理财观，从营销推广的角度来看，“凤城龙园”用什么来吸引更多置业者及投资者的眼球，在市场上掀起“凤城龙园”的销售热潮？用什么营销手段来达到开发商所追求的理想期望值？同时用什么营销手法使“凤城龙园”成为云南家喻户晓的知名商住物业，这是本案的目的。 ? 目 录 第一章?项目概况第二章?项目的市场定位第三章?项目SWOT分析第四章?目标客户群体分析第五章?营销推广策略第六章?市场推广策略及实施方案第七章?项目进度计划 ? ? ? ? ? ? ? ? ? 第?一?章?项目概况 ?“凤城龙园”概况( ????? “凤城龙园”将是师宗以联排别墅、独立别墅、多层住宅为主，专为高收入群体、事业有成者，二次置业者量身定做，文化与自然景观，高尚住宅与天地山水浑然一体，代表着一种享受生活、体验全新生活方式的高品质，高品位山水生态园林生活社区。????? “凤城龙园”体现了师宗房地产开发的未来方向，将成为师宗一道靓丽的风景。凤城龙园周围的山林形如一把太师椅，位于师宗西北部，山势起伏绵延百里，山脚下的活水不息，这里被人们誉为师宗的福地，从横山西望，几乎将整个师宗城纳入视野，城市的脉络尽收眼底。距离师宗市中心只有1000多米，但森林覆盖率达到80%以上，年平均湿度60%以上。 ? ????? 本案具有开发高档商住物业的优越条件，属半坡地块，倚山畔水，四周群山环抱，自然植被较好；有优质自然活水山泉，倚山畔水，藏金风纳紫气，让这片土地气度非凡。打开源头活水，让这片土地更加生机勃勃。穿透绿色的屏障，这片森林感受天地的祝福，山水间蕴藏已久的智慧与感悟，正因“凤城龙园”而日见清晰。放眼远眺，绿海无边，每一棵树都是一朵绿色的浪花，多少树才汇成这海一样无边无际的森林!每天从清晨到黄昏，当人们在快意游玩时，这片城市西北部绵延不断的森林带，源源不断地将数十亿粒鲜氧分子从这里输送到城区。城市与森林的息息相通，让师宗成为上天特别厚爱的地方。特殊的地理位置和地貌，丰富的自然景观，适于开发生态型高档物业；节约能源，改善地域气候，最大限度表现和利用自然环境。另外，相对于市区开发的别墅等高档物业，项目具有较好的私密性和居住质量。特别适合于开发别墅，连排别墅及多层高尚住宅。本案为师宗县丹凤水泥厂拆迁项目，本项目的实施从根本上解决了原水泥厂对整个县城及周边自然环境的环境污染问题，从整体上推动了整个师宗的城市化进程与商业化进程，同时还为周遍区域产业结构调整创造和提供了有利条件！ ? 项目概况： ??? 总用地面积：189140平方米??? 建筑总面积：140686平方米?其中：?????? 点式住宅：??? 14574平方米(10．35％)?????? 双联住宅：??? 10260平方米(7．29％)?????? 联排住宅：??? 13230平方米(9．40％)?????? 多层住宅：??? 101544平方米(72．18％)?????? 幼儿园：????? 1078平方米?????? 总建筑占地：? 32490．8平方米?????? 道路面积：??? 28878平方米? ?水体面积：??? 7320平方米?????? 容积率：????? 0．74％?????? 绿化率：????? 49．5％各式建筑基本情况：??? 点式住宅A—1：??? 236平方米(24套)??? 点式住宅A—2：??? 275平方米(10套)?