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城市中心型交通枢纽商业业态形式变化规律研究 世联模型（工具） 世联模型：城市中心型交通枢纽商业业态形式变化规律研究 案例1；北京站 总体情况 北京站平均日客流量14万人，客源充足。 酒店市场：周边各档次酒店、旅社较多，需求旺盛，出租率非常高。主要入住人群为旅游人群以及部分商务人群 商务市场：写字楼多集中在长安街沿线，档次较高，北京站周边有部分档次较低的办公间提供。 商业市场：集中商业有恒基燕莎、中粮广场，服务于短途旅客的临街店铺北京站东街以及北京站西街沿街 北京站内部业态以服务短途旅客的服务型商业业态为主 主要业态： 快餐类：如肯德基、麦当劳等 书店类 特产超市类 旅游咨询服务类 分布位置： 首层 二层 北京站外部第一层级：客群以旅游、短途商务为主，物业形式以中低端酒店、临街店铺为主，有少量写字间供应 北京站外部第二层级：中高档商务办公空间、面向区域商务客群为主，旅游客群为辅的目的型商业 北京站外部第三层级：市级商务圈之一的长安街商务带，面向全市的高档酒店、写字楼以及党政机关 以城市中心型交通枢纽为中心向外空间扩散过程中的 物业功能定位倾向 商业业态形式变化规律研究 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 2008.9.4 [关键字]： 交通枢纽、商业配套、业态、客户 [简介]： 城市发展过程中，交通枢纽的发展起到推动城市发展的作用。 城市中心型交通枢纽周边商业业态倾向特征功能如何？消费客群的变化如何？ [适用范围]： 城市中心型交通枢纽配套商业业态研究 市场数据采集截止时间：2008年9月 交通 枢纽 1 3 2 枢纽内部 物业类型 业态 客户群 第3层级 物业类型 业态 客户群 第2层级 物业类型 业态 客户群 第1层级 物业类型 业态 客户群 中式/西式快餐 便利店 旅游客群 经营型商业 服务配套 枢纽配套商业 枢纽延伸商业 商务酒店/旅社 配套商业 餐饮 便利店等 旅游客群 高端写字楼 高端酒店 商务商业 中高端写字楼 目的型商业 家具家居 品牌折扣 中高档餐饮等 专业市场 会演中心 周边客群为主，高端旅游客群为辅 中高档餐饮 银行/便利店等 精品服装服饰 区域客户 特定商业 城市功能商业 北京站 公交总站 华安商务 荷花 国际 信通大厦 京列招待所 恒 基 商 城 中 梁 广 场 中国 海关 光彩 国际 新闻 大厦 青年 旅社 邮政 管理局 农行 总行 中国妇女 联合会 中国 交通部 北京国 际饭店 长安 大戏院 长 安 街 临街店铺 区域印象：城市中心、土地价值高、整体环境较乱 第一层级 信通大厦：总体量6.2万，包括酒店、办公、商业功能；受局部环境影响经多次定位论证一直未营业 商务：低端商务楼，客户为小型公司，承租能力弱 商业：业态以快餐、便利店为主，消费群为旅客、商务群 酒店：中低档酒店、旅社，出租率高，客群以旅游、商务为主 华安商务楼： 面积分割区间20-200平方米，租金3.4-3.6元/天/平米租户混乱，整体档次较低 荷花国际、京列招待所、华美伦酒店、青年旅社等中低档次酒店经营良好 临街店铺业态：中式/西式快餐、便利店 第一层级 第二层级 恒基中心以及中粮广场经营业态： 为中高档超市、中高档餐饮、快餐类、服装、美容美发、展览展示、高档家具等； 消费水平为中高档；租金水平较高； 主要以满足周边写字楼商务人群需求为主，北京站出入人群需求为辅。 商业租金情况 8 F2 12 F1 中粮广场 7 F2 10 F1 恒基中心 租金（元/天/平米） 楼层 项目名称 7.5 - 14层 B写字楼 7.5 - 54-221 12层 A写字楼 中粮广场 4.5（含物业） 15000 10 办公楼3 5.3（含物业） 18000 13 办公楼2 5.9（含物业） 25000 180-1600 26 办公楼1 恒基中心 租金（元/天/平米） 售价（元/平米） 面积分割（平米） 层数 楼栋名称 项目名称 北京站 公交总站 华安商务 荷花 国际 信通大厦 京列招待所 恒 基 商 城 中 梁 广 场 中国 海关 光彩 国际 新闻 大厦 青年 旅社 邮政 管理局 农行 总行 中国妇女 联合会 中国 交通部 北京国 际饭店 长安 大戏院 长 安 街 枢纽内部商业