房地产开发经营预售收入调整(企业所得税).docxVIP

第五节 房地产开发经营业务预售收入的差异及调整 准则规定：房地产企业预售业务不符合收入的确认条件，不确认收入，企业收到预售款项时，作为负债计入预收账款。待满足收入确认条件时，再确认收入。对于取得的预售收入，按规定应缴纳的营业税及土地增值税等，房地产企业直接在应交税费的借方反映，销售收入实现时，再将预缴税费转入营业税金及附加。税法规定：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）规定：第六条　企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。第八条　企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：①开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。②开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。③开发项目位于其他地区的，不得低于5%。④属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品的计税成本、营业税金用附加、土地增值税准予当期按规定扣除。差异分析：1、会计上对未完工开发产品的预售收入确认为负债，不确认收入，而税法要求应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，形成可抵扣暂时性差异。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将以前年度针对该开发产品按预售收入预计的毛利额予以转回，作纳税调减处理。2、企业发生的当年预售收入可作为计算业务招待费、广告费和业务宣传费支出扣除限额的计算基数，后期从完工年度的收入基数中扣减。3、企业按预售收入计算缴纳的营业税，土地增值税等税金在当期未进入损益但可以在缴纳当期扣除，作纳税调减处理，以后年度进入损益时不再扣除，作纳税调增处理。实务举例：【例5-13】甲房地产公司2008年开始在乙地级市开发A地块，A地块共计兴建A1、A2房产。A1房产于2008年8月起开始预售，2009年10月份完工；A2房产于2009年2月开始预售，2009年项目未完工。2008年共计取得A1房产预售房款4000万元，2008年度按企业会计准则计算的利润总额为-440万元，其中：管理人员工资支出50万元、业务招待费支出90万元、广告宣传费支出300万元；2009年销售A1房产取得收入2000万元（假定为完工后实现的销售收入），预售A2房产取得预售房款5000万元，A1房产完工开发成本共计4000万元，当年发生管理人员工资支出55万元、业务招待费支出60万元，广告宣传费支出200万元（企业所在省确定的计税毛利率10%，本例中未涉及的税费等因素暂不予考虑）。（一）2008年度产生的差异及调整会计处理：（1）2008年度收到预售房款借：银行存款：预收账款——A1房产2）支付管理人员工资、业务招待费和广告宣传费借：管理费用——工资 500000管理费用——业务招待费 900000销售费用——广告宣传费 3000000贷：银行存款 4400000税务处理：计算甲房地产公司2008年应纳税所得额为：2008年度A1房产预售收入预计毛利额为400万元（4000万元×10%），应予调增应税所得额400万元；业务招待费按当年预售收入4000万元计算的扣除限额为20万元，实际支出90万元的60%为54万元，实际税前扣除额应为20万元，调增应税所得额70万元（90-20）；广告宣传费300万元（4000×15%=600，300＜600，可全额扣除）；管理人员工资可全额扣除。全年实际调增应税所得额470万元，应纳税所得额应为30万元（-440+400+70）。汇缴调整：在办理2008年度企业所得税纳税申报时，按下列程序进行纳税调整：第一步：在《企业所得税年度纳税申报表附表一》（1）之《收入明细表》第16行“其他视同销售收入”填；第二步：在《企业所得税年度纳税申报表附表八》之《广告费和业务宣传费跨年度纳税调整表》第1行“本年度广告费和业务宣传费支出”填入3000000元，第3行“本年度符合条件的广告费和业务宣传费支出”填入3000000元，第4行“本年计算广告费和业务宣传费扣除限额的销售（营业）收入”填，第5行“