20040629_深圳_华侨城_华侨城片区研究.ppt

华侨城片区研究 二零零四年七月 汇报思路 一、汇报目的： 1、公司平台需要 2、项目需要，使项目组清楚片区情况 二、报告正文 三、报告结论 报告结构 第一章 片区概述 第二章 片区城建及规划 第三章 片区住宅市场分析总结 第四章 片区住宅市场预测 一、片区总体概况 位置：华侨城片区是指北起侨香路，东止侨城东路，南到白石路，西到一辉花园。 面积：片区占地面积450公顷，东南面建成区约320公顷，其中旅游用地约130公顷,中西部在建和待建区为130公顷,现状人口35000人 规划人口： 70000——80000人 城区主要功能：居住、旅游、商务。 一、片区总体概况 1、片区土地利用现状 一、片区总体概况 2、华侨城的物业大致呈现三个区域特征 南到深南大道，北到侨香路，东到侨城西路，西到一辉花园之间区域 华侨城地产2001年以来开发的波托菲诺住宅区 一、片区总体概况 深南大道以北，东到侨城东路，西到侨城西路，北到侨香路关键词：住宅/商业/制造业并驾齐驱 社区成熟/昭示性强 一、片区总体概况 深南大道以南，白石路以北，东到侨城东路，西到未来时代区域关键词：文化/休闲/娱乐+外来地产节节攀升 一、片区总体概况 3、片区内华侨城地产发展情况 锦绣花园在市场建立良好后，波托菲诺小镇扬名全国 一、片区总体概况 4、本区域其它地产商发展情况 一、片区总体概况 5.1 人文生态景观与休闲场所—— 聚集深圳三大主题旅游公园，生态休闲 一、片区总体概况 5.2 文化教育设施 —— 文化设施和教育设施名扬深圳 一、片区总体概况 5.3 医疗保健设施—— 拥有完善的大型社区医院 一、片区总体概况 5.4 商业服务—— 顶级商家进驻 全城特色酒店服务 一、片区总体概况 5.5 金融、邮政—— 方便/快捷，拥有完美的社区金融配套 一、片区总体概况 6、公交网络发达 23路大巴/16路小巴，去往关内关外各地 南山汽车站，通往省内各地 1号地铁线 城区内私家车道、免费环巴 一、片区总体概况—SWOT分析 优势分析 1、环境优势 华侨城片区一直以来以旅游资源和人文环境为诉求点，打造旅游主题地产。2、片区优势3、规划、政策优势 报告思路 第一章 片区概述 第二章 片区城建及规划 第三章 片区住宅市场分析总结 第四章 片区住宅市场预测 第二章 片区城建及规划 在建工程 1、深圳湾大酒店 正在进行改建的深圳湾大酒店占地6万多平米，现有客房308间。改造之后，总建筑面积、客房数将有较大的提高，进一步提高会议功能，另有大型的艺术坊、酒吧街等配套设施。 风格模仿迪拜的超七星级大酒店 第二章 片区城建及规划 2、地铁1号线???? 东起火车站，西到世界之窗，大约在2004年年中可以竣工通车。 报告思路 第一章 片区概述 第二章 片区城建及规划 第三章 片区住宅市场分析总结 第四章 片区住宅市场预测 第三章 片区住宅市场分析总结 1、片区住宅市场供应数据 第三章 片区住宅市场分析总结 2、片区住宅市场建筑类型分析 建筑风格多样 建筑形式多样 人文气息浓厚  第三章 片区住宅市场分析总结 3、片区住宅市场价格分析 第三章 片区住宅市场分析总结 4、片区住宅市场客户群体分析——样本一 第三章 片区住宅市场分析总结 4、片区住宅市场客户群体描述 总价：130万以上 单价：不敏感 面积：155平方米以上 付款：七成按揭 年龄：30-46岁 性格：平和、开朗、素质高 职业：发展商/政府官员/企业主 工作地点：各区 学历：大专以上 交通工具及数量：2辆以上，价 值15万以上 现居住楼盘：深圳各区都有 家庭情况：3—8口 居住状态：三房以上 置业情况：两次少，四次以上多 第四章 片区住宅市场分析总结 5、开发现状 第四章 片区住宅市场分析总结 6、片区三级市场发展状况 报告思路 第一章 片区概述 第二章 片区城建及规划 第三章 片区住宅市场分析总结 第四章 片区住宅市场预测 第四章 片区住宅市场预测 1、片区住宅市场供求关系趋势预测 —— 供小于求。 存量10万㎡，2年内潜在供应量30多万㎡ 天鹅堡二期Ⅰ区半年内销售98% 三级市场成交火爆 2、片区住宅市场价格趋势预测——继续高走 发展情况： 1999年锦绣花园的6800元/平米——2004年天鹅堡二期100