CPA税法 沈阳房地产企业涉及税种及税率.docVIP

 沈阳房地产开发商涉及的税种及计算 Name ： Lavender 沈阳房地产开发商涉及的税种及计算 营业税 1.税率 营业税涉及转让无形资产和销售不动产（包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物）两个税目，税率都是5%。 2.计算公式： 应纳税额 = 营业额×税率 3.案例分析 案例1： 沈阳某房地产企业销售一套房产收入为100万元，计算开发商应缴纳的营业税税额。 案例1解析： 应缴纳营业税税额 = 100×5% = 5（万元） 城市建设维护税 1.税率 城市建设维护税计税依据是纳税人实际缴纳的营业税税额。税率分别为7%、5%、1%。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。企业在郊区的税率为1%,在城镇的5%,在市区的为7%。2.计算公式: 应纳税额 = 营业税税额×税率。 3.案例分析 案例2： 沈阳市内某房地产企业沈销售一套房产收入为100万元，计算该企业应缴纳的城市维护建设税税额。 案例2解析： 应缴纳营业税税额 = 100×5% = 5（万元） 应缴纳城市维护建设税税额 = 5×7% = 3,500（元） 土地增值税1.税率 土地增值税计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。 增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》和《细则》规定的扣除项目金额后的余额。税率为30%、40%、50%、60%，土地增值税预征税率各地区不等。 2.计算公式：应纳税额 = ∑（每级距的土地增值额×适用税率） 3.具体计算方法： （1）增值额未超过扣除项目金额50%时,计算公式为： 土地增值税税额 = 增值额×30% 增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%时，计算公式为： 土地增值税税额 = 增值额×40% - 扣除项目金额×5% 增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%时，计算公式为： 土地增值税税额 = 增值额×50% - 扣除项目金额×15% （4）增值额超过扣除项目金额200%，计算公式为： 土地增值税税额 = 增值额×60% - 扣除项目金额×35% 4.案例分析 案例3： 沈阳某房地产开发公司转让商品房一栋，取得收入总额为1000万元，应扣除的购买土地的金额、开发成本的金额、开发费用的金额、相关税金的金额、其他扣除金额合计为400万元。请计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。 案例3解析： 先计算增值额： 增值额 = 1,000 - 400 = 600（万元） （2）再计算增值额与扣除项目金额的比率： 增值额与扣除项目金额的比率 = 600÷400×100% = 150% 最后计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税： 应缴纳土地增值税税额 = 600×50% - 400×15% = 240（万元） 房产税 1.税率和计算公式 以房产税原值(评估值)为计税依据，税率为1.2%。 计算公式为： 房产税年应纳税额＝房产原值（评估值）×（1－30％）×1.2% （2）以租金收入为计税依据的，税率为12%。 计算公式为: 房产税年应纳税额＝年租金收入×12％ 2.案例分析 案例4： 沈阳某企业的经营用房原价值为5,000万元，按照当地规定允许减除30%后按余值计税，适用税率为1.2%。请计算其应纳房产税税额。 案例4解析： 应纳税额 = 5,000×（1 - 30%）×1.2% = 42（万元） 五、城镇土地使用税 税率 土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。广州市每平方米年土地使用税额为：一级土地27元、二级土地18元、三级土地10元、四级土地6元、五级土地4元、六级土地3元。 2.计算公式： 全年应纳税额 = 实际占用应税土地面积×适用税率 3.案例分析 案例5： 沈阳某企业使用土地面积为10,000平方米，经税务机关核定，该土地为应税土地，每平方米年税额为4元。请计算其全年应纳的土地使用税税额。 案例5解析： 全年应纳税税额 = 10,000×4 = 40,000（元） 耕地占用税 1.税率和计税依据 占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照本条例规定缴纳耕地占用税。耕地占用税的税额规定如下： （1）人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10元至50元；（2）人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元；（3）人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元；（4）人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。 2.案例分析 案例6： 沈阳某房地产企业新占用20,000平方米耕地用于建房。计算该企业应纳的耕地占用税