芳桂园项目商铺营销策划思考.pptVIP

(一)、商铺购买者 1、投资客 本地人，来自城区或者周边镇区， “一铺养三代”的观念深入人心，有闲钱又具备投资意识，买铺收租已经成为他们的乐趣； 外来人士，在东莞多年，积蓄了一定资金，股票一直在跌，银行利息太低，买个铺等升值是他们的一大选择。 2、经营商 部分厂家，直接将专业市场作为产品展示的窗口，部分具有资金实力的甚至将此作为营销渠道，成为办公、经营合一的场所； 小商户，自己买铺位经营，在市场内解决生意、生活的全部问题，即使不做了还可以转让或者出租收益。 （二）、经营商户 小型生产厂家，需要向市场直接展示产品，直接设点经营； 零散的批发商，本来在城区零散经营，规模、档次有限，难以吸引客流，愿意集中经营； 有意投资批发业务的小生意商户，周边的朋友或者亲戚是做开这一行，赚钱的示范效应使他们有意投资经营； 配套功能的经营者，例如银行、工商、邮政、物流等部门。 （三）、消费客户 与专业市场定位商品相关的散落在城区和各镇区、管理区、工厂区的零售店； 各地的二级批发商； 学校、机关、企业单位、社团等团体，在商品批量消费时自然需要找到合适的批发供应地； 区域交通方便、一定车程范围内的零散消费人群，有需求、有一定消费能力、有品位的一群人，但他们在追求消费乐趣的同时同样会考虑成本因素，因此，专业市场会成为他们某些生活用品批量购物的首选。 关于商业地产的形态项目SWOT分析项目属性定位目标客户定位项目业态定位 项目形象定位 生活消费类产品类别也是数不胜数，我们认为，必须走差异化和市场空缺的方向。在东莞，我们认为太单一的消费类产品如果离开产业支撑，其市场容量有限，因此必须将相类似或者关联的商品集合起来才能形成相应规模的市场。商品的类别虽不单一，甚至有点杂，但业态是有关联的，做到形散而神不散，可以通过命名来统一形象。 本项目的具体业态定位，有待我们对东莞市场进行深入的市场调查和分析后再进行确定，同时也要根据招商的具体进程进行调整，现对销售批发市场的业态进行列举几个方向，作参考用； 一、生活水平提升的装饰精品类方向 日常生活无非是衣食住行，生活水平提升后，在住（家居）和行（汽车）方面的要求已经不同以往，尤其是装饰用品，将其可以结合成一类市场。 汽车美饰系列； 家居装饰精品系列； 园艺系列； 艺苑长廊系列 二、休闲娱乐保健需求的商品方向 生活水平提升后，人们自然在休闲、娱乐、保健方面产生需求，从之前的统计数据可以发现，东莞市民在娱乐方面的开支占总支出的14%以上。 妇婴、老人保健用品系列； 休闲产业系列； 美容美发系列： 三、餐饮业、日杂用品方向 餐饮业的许多用品与人们生活中的日杂用品处于重叠状态，因此总体需求量比较大。 关于商业地产的形态项目SWOT分析项目属性定位目标客户定位项目业态定位项目形象定位 命名建议1：芳桂园小商品批发城 广告语：红火生意 批发财富 命名建议2：岭南小商品城 广告语：小世界 大生活 命名建议3：芳桂园生活精品批发中心 广告语：精品世界，精彩生活， 项目的形象和概念对于项目的作用在许多项目已经得到验证，我们认为其主要作用是： 项目形象概念是一条主线和统领全局的制高点，可以将组成项目产品特色的各要素串起来形成完整的主题 形象概念是一种推广手段 ，建立项目的品牌知名度和美誉度 项目形象概念定位 虽然本项目是主要面向东莞城区及周边镇区的市场，但要辐射东莞整个区域，必须拔高项目的形象。至少在辐射范围内我们要做到行业领袖、市场导向的地位。因此总体的形象概念定位是： 行业领跑者、专业风向标 为使设定的市场方向易于辨别和推广，我们对本项目命名的有几个方面的考虑，并给出相应的广告语。命名的原则必须是使项目定位的产品系列能有机地融合在同一主题下，市场识别性更强。 | 第二章 ·经营理念与模式| 一、招商先行 商业地产的开发模式往往都是招商先行。只有成功的招商，才能有效提升商铺的价值，从而实现发展商的赢利模式。 即使是定位非常准确，一个新兴专业市场的培育，还是往往需要2—3年的时间。如何快速实现发展商的资金回收计划，必须引导第一类目标客户对本项目市场前景的认同，使其对投资回报有合理的预期，对投资风险有恰当的评估；先行引入商家经营就是通过对第二类目标客户对项目和市场的认同来聚集市场人气，带动商铺的出租和销售。 两种方式可以采用：一是给予商家一定的免租期或者其它优惠条件；二是发展商自行组织货源，先行启动部分商铺的经营。 二、品牌战略 但光有招商还不够，后期的经营决定了项目能否最终获得成功。如何引导项目的经营，我们认为，必须站在战略高度，引入品牌战略。 只有通过推广、运营建立起专业市场的品牌，才能确保其永续经营的可能性。 品牌的价值在于通过营销手段建立品牌知名度