房地产项目贷款贷后管理及案例分析.doc

房地产项目贷款贷后管理及案例分析 房地产项目贷款贷后管理是从房地产项目贷款审批同意、发放后到贷款本息收回，对借款人、贷款项目、贷款担保等进行的全过程动态跟踪监管，包括资金账户监管、现场检查与日常跟踪管理、担保物（人）监管、风险预警与处理、信贷资产风险分类、档案管理、不良信贷资产管理、信用收回和总结等。目的是保证项目资金封闭运行，控制信贷风险。 加强房地产项目贷款贷后管理，这对于防范和控制房地产项目贷款风险，确保房地产项目贷款资产质量有着至为重要的意义。从房地产项目贷款形成不良的原因来分析，不外是主观和客观两个方面，从客观方面来说，主要是政策变化、市场定位、客户实力和信用等；从主观方面来说，主要是客户准入、贷后管理。可以说，项目贷款最终形成不良，贷后管理不到位是最为普遍的一个原因。（今年初，全行房地产贷款专项检查中，最终签字底稿19张，涉及30多个问题，其中绝大多数问题都是由于贷后管理不到位造成的，比如资金监管不到位、资金使用与工程形象进度不匹配、没有按销售进度还款等等，这些问题的存在给房地产项目贷款形成不良留下了隐患。） 目前外部监管部门对商业银行贷后管理工作越来越关注。一方面在制度办法和政策规定上，提出的要求越来越具体，例如在银监会下发的《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发[2004]57号）中，专门有一章（房地产开发贷款的风险管理），对房地产开发贷款的贷后管理作出规定。在《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（银监发[2006]54号）中，也特别提到要强化贷后管理，防范和控制信贷风险，其中特别提到①严格按照项目工程进度发放贷款，加强房地产开发贷款使用的全过程监控；②健全开发贷款的封闭性管理措施，实行销（预）售资金专户管理；③加强对贷款抵押物的管理及抵押物价值变化的监测与评估。在去年下发的《固定资产贷款管理办法》中提出了受托支付和自主支付的概念，明确要求进一步加强对资金支付的管理。另一方面，在外部监管部门组织的内控管理检查和其他现场检查中，对贷后管理也予以特别的关注，提出了许多要求在贷后管理方面加以改进的整改意见。 近年来总行、省分行对贷后管理工作也越来越重视。几乎每年总行都会组织以贷后管理为内容的项目贷款专项检查。在制度方面，去年总行下发了《中国农业银行贷后管理办法》，根据业务发展的需要提出了一些新的要求，例如贷后管理例会制度，省分行作为管理行至少半年召开一次，经营行至少每季度召开一次。 房地产项目贷款贷后管理内容丰富，操作性强，需要研究探讨的问题很多，由于时间关系，今天主要介绍三个方面内容： 1、房地产项目贷款运作中的风险表现 2、房地产项目贷款贷后管理的操作要点 3、已出现风险房地产项目贷款案例分析 1 房地产项目贷款运作中的风险表现 房地产项目风险是指由于投资房地产而造成损失的可能性，这种损失包括投入资金的损失和未达到预期收益的损失。在项目决策阶段，主要风险是市场研究与项目评估分析与预测的准确性。在资金筹措阶段，资本结构的变化会对未来收益影响很大。在项目建设阶段，开发商、承包商的项目管理能力，通货膨胀和不可预见事件的发生都对投资目标的实现构成威胁。 1.1 房地产项目贷款的主要风险点 1.1.1 合法性风险 如贷款项目“四证”不全，或者取得“四证”的面积少于实际开发面积；虽取得《国有土地使用权证》，土地出让金尚未付清，或取得的仅是临时《国有土地使用证》，年限很短；没有开发资质，资质证书没有办理年检手续；实际开发面积超出其开发资质可承担的开发面积（例如房地产开发资质二级，可承担25万平方米住宅的开发）；企业营业执照上的经营期限截止日期在贷款到期之前，没有进行年检；项目用地的用途发生变更（原来为经济适用房，后改为普通住房）等。 1.1.2 政策风险 由于国家政策发生重大变化造成房地产项目原定目标难以实现甚至无法实现，给投资者带来各种经济损失。房地产行业发展的好坏、发展快慢与政府政策的关联度相当之大，从2003年到现在，几乎每年都有针对房地产调控的相关政策。如政府出台对房地产融资条件的限制、土地使用的控制、售价限制、环境保护、投资规模、新税务政策规定等都对房地产项目构成风险。 下面我们一起回顾一下今年国家针对房地产出台的相关调控政策： 11月3日：住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。 9月29日：国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。完善差别