北京写字楼市场分析.doc

目录 北京写字楼市场分析 第1章 北京写字楼市场分析 1 1.1 供给分析 1 1.2 需求分析 3 1.3 租金分析 4 第2章 写字楼热点区域分析 5 2.1 CBD商圈 5 2.1.1 供给分析 5 2.1.2 需求分析 5 2.1.3 租金分析 6 2.1.4 区域解析 6 2.2 东长安街商圈 7 2.2.1 供给分析 7 2.2.2 需求分析 7 2.2.3 租金分析 8 2.2.4 区域解析 9 2.3 金融街商圈 10 2.3.1 供给分析 10 2.3.2 需求分析 10 2.3.3 租金水平 11 2.3.4 区域解析 11 2.4 中关村西区商圈 12 2.4.1 供给分析 12 2.4.2 需求分析 12 2.4.3 租金水平 14 2.4.4 区域解析 14 北京写字楼市场发展视点 视点一：供应区位郊区化 16 视点二：（超）甲级写字楼更加注重形象与品质 16 视点三：写字楼的租售抉择——高端物业，只租不售 17 视点四：纯写字楼的发展路径——从景观、绿化到健康 17 视点五：物业管理影响保值 18 视点六：商务自身配套设施综合化 18 视点七：投资需求主体选择差异化 18 视点八：写字楼市场与奥运会 19 附表 22 图表索引 图1- 1 北京市近三年写字楼供应量（万平方米） 1 图1- 2 北京市甲级写字楼历年供应量（万平方米） 2 图1- 3 北京市2007年一季度各级写字楼存量分布情况 2 图1- 4 北京市写字楼入住量和空置率（万平方米） 3 图1- 5 北京市2007年一季度交易情况 3 图1- 6 北京市2007年一季度各大商圈写字楼交易（平方米） 4 图1- 7北京市甲级写字楼租金走势（元/平方米/天） 4 图2- 1 CBD甲级写字楼空置率 6 图2- 2 CBD商圈甲级写字楼租金走势（元/平方米/天） 6 图2- 3 东长安街商圈写字楼空置率 8 图2- 4 东长安街商圈人均使用面积（单位：平方米/人） 8 图2- 5 东长安街商圈写字楼租金走势（元/平方米/天） 9 图2- 6 金融街甲级写字楼空置率 11 图2- 7 金融街商圈甲级写字楼租金走势（元/平方米/天） 11 图2- 8 写字楼人均使用面积 13 图2- 9 中关村甲级写字楼空置率 14 图2- 10 中关村西区商圈甲级写字楼租金走势（元/平方米/天） 14 附表 1 北京市部分大体量甲级写字楼情况一览表 22 附表 2 北京市2007年第一季度写字楼主要交易一览表 22 附表 3 2005年和2006年写字楼大单交易一览表 23 附表 4 CBD商圈近期即将入住的项目 24 附表 5 金融街近期即将入住的项目 24 附表 6 中关村西区商圈近期即将入住的项目 24 附表 7 北京部分写字楼项目情况 25 北京写字楼市场分析 供给分析 土地供应 “8·31大限”的土地提前供应，再加上各大商圈成熟较早，主城区的综合用地在2005年以前基本上以各种形式划拨或者出让完毕。这直接导致2005年和2006年综合用地交易量下降。尤其是2006年，综合用地规划建筑面积46万平方米，仅占全年土地交易规划建筑面积884.7万平方米的5.8%。 2005年8块土地平均楼面价格3743元/平方米，其中有三块在中关村西区挂牌上市，有一块综合用地在东长安街商圈附近的雅宝路挂牌上市。2006年6块土地平均楼面价格4252元/平方米，仅有一块靠近东长安街商圈，其他土地位置相对较偏。 写字楼供应 2006年写字楼供应量呈现井喷势，同比增加56%，相比2004年增加69%。 图1- 1 北京市近三年写字楼供应量（万平方米） 2004年五环外写字楼的新增供应占总量的4.6%，2005年占3.4%，而2006年则突增至16.7%。 图1- 2 北京市甲级写字楼历年供应量（万平方米） 在经历了2003年甲级写字楼供应低谷后，供应开始增加，且大体量的甲级写字楼供应开始受到关注。 截止2007年第一季度，写字楼的存量达到1233万平方米。其中甲级和超甲级存量紧逼500万平方米，占40%。 图1- 3 北京市2007年一季度各级写字楼存量分布情况 第一季度有七个写字楼项目落成，均为甲级，新增建筑面积约56.6万平方米。七个项目分别是CBD商圈的世贸天阶D座（6.5万平方米）、华贸中心2号楼（6.3万平方米）、万达广场B座（2.5万平方米）和金融街商圈的凯晨广场（18.1万平方米）、中国证券大厦（即中国网通大厦，14.7万平方米）、卓著大厦（3.5万平方米）和中关村区域的威盛电子大厦（5万平方米）。由于2006年有部分写字楼推迟上市，预计余下三个季度会有近100万平方米的甲级写字楼上市。 需求分析 图1- 4 北京市写字楼入住量和空置率（万平方米） 空置率从