博思堂-苏州石湖华城高层-别墅-营销策划方案2007年-99页.ppt

竞争个案分析 越湖名邸 威胁指数： ★ ★ ★ ★ ☆ 占地面积： 352284M2 建筑面积： 253000M2 开发商： 苏州兴力达房地产开发有限公司 物业类型： 别墅、多层、小高层 别墅产品： 独体 量体： 58户，一期31户 面积范围： 200-500平方米 价格： 未定 公开时间： 10月份（预计） 目前情况： 客户登记 客源： 私营老板,外企高层管理人员、国企高级管理人员 苏州现代园墅 威胁指数： ★ ★ ★ ☆ ☆ 占地面积： 78222.7㎡ 建筑面积： 101163㎡ 开发商： 苏州市上投置业有限公司 物业类型 ：独栋、联排、叠加 别墅产品： 双拼联体 量体： 28万方 面积范围： 180-370平方米 价格： 未定 公开时间： 9月份 客源： 私营老板,外企高层管理人员及本地居民 竞争个案分析 周边竞争情况分析 早期项目已经消化区域部分别墅需求 竞争项目推案时间集中且早于本项目 竞争项目面积范围及总价范围接近 区位及景观优势基本雷同 区域市场竞争激烈 《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！！QQ3. 市场定位 城市中心的英伦美墅 距 离:友新高架,吴中大道,与城市中心近在咫尺 客户喜好:亲山近水,湖畔大宅,尊贵府邸让世人仰慕 周边市场:周边中式苏式别墅为主导,引入英伦风格,差异化竞争, 规避市场风险,制造区位唯一性 4. 客源定位---项目客源拟定 截止07年5月10日,共积累别墅客户130组 《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！！QQ客源定位---属性分析 吴中区及市区的私营企业主 消费心理分析：有一定的资金积累，社会地位正处于上升阶段，希望通过购买高档物业来增加自己的社会地位，有炫耀自己的意愿。购买本项目别墅可满足其炫耀心理需求,迎合其追求尊贵的虚荣心. 吴中区及市区的中高级政府官员 消费心理分析：有一定的社会地位，购置目的是改善居住环境，享受生活，亲近自然山水，缓解工作压力。购买本项目可满足其居住在山水自然环境中的心理需求,迎合其追求亲山近水的购买心理. 国际教育园区教授 消费心理分析：高收入的高知阶层, 购置目的改善居住环境，亲近自然，赏花弄草.购买本项目可满足其浮想英伦闲适生活的心理需求,迎合其贵族浪漫心理. 5. 卖点提炼 规划：越溪城市副中心 环境: 上方山,石湖,小石湖,市政生态公园 产品：英式建筑,贵族气息 服务：天翔物业,星级管理 配套: 15万方商业中心规划 交通: 友新高架,吴中大道 企划创意采用对照的形式 年轻客群 流行的物质消费品 360°的 全方位的享受 受限制的 或者单一的 来自 山水和天然的陶冶 例如：双声道耳机与立体环绕的自然之声间的对照； 电视屏幕与360°景观之间的对照等等。 稿面设计的视觉元素 1、山水实景 2、代表年轻客群的物质消费品 3、手写字体 报纸通栏 报纸通栏 报纸整版 报纸整版 近期多层样板房公开信息的通栏，我们也摒弃了传统的直白传递信息的做法。 与高层报纸稿相呼应，采取相对有趣的做法，突出石湖华城首席生活城的温馨氛围。 报纸通栏 3、小高层开盘强销期 时间：2007年7月8日—10月7日 目的：引爆开盘活动，促成销售，视销售情况而加推房源， 维持销售热度 策略：活动带动销售 推进事宜：开盘活动确认执行、媒体持续发布、举办活动确认执行、9月份房交会确认执行 开盘依据: 1、工程进度：预售证取得 2、客源积累量：意向客户积累达到350组以上 3、市场竞争：下半年7月竞争个案即将推案，本案抢先入世 开盘强销期策划推广示意图 (7-10月) 开盘强销期 (制造紧迫感促进销售) 9月底市区房交会 7月8日盛大开盘 8月18日仲夏夜晚会 老带新策略 7月8日盛大开盘活动 时间: 7月8日(暂定) 地点: 石湖华城售楼处 活动方式:开盘仪式+认购 推案量: 小高层高层房源共计200套左 右活动介绍:舞狮表演,小型乐队 演奏,排号认购,签约 活动目的:盛大的开盘仪式体现大盘气势,开盘作为实现销售的一个关键时间节点常常倍受关注。 活动主题：仲夏夜晚会 活动目的：维系市场热销度 活动时间：07年