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当前江苏房地产市场研判和应对 　　一、2014年一季度江苏房地产市场运行特征 2014年1月以来，江苏商品住宅新增供应同比小幅增长，存量规模高位运行，市场销售同比下降，房价涨幅较快回落，全省房地产市场地区分化更加明显，整体呈现下行调整态势，但当前市场尚未出现大幅波动。 新增供应同比小幅增长。1月1日～3月20日，全省商品住宅累计批准预售面积1493万平方米，同比增长4.2%，增幅比2013年一季度回落17.2个百分点，供销比为0.88：1。其中，13个省辖市市区商品住宅累计批准预售面积789平方米，同比增长6.8%，增幅比2013年一季度回落10个百分点，供销比为0.85：1。 市场销售面积同比下降。1月1日～3月20日，全省商品住宅登记销售面积1697万平方米，同比下降19.0%（2013年一季度同比增长89.7%）。其中，13个省辖市市区商品住宅登记销售面积923万平方米，同比下降15.2%（2013年一季度同比增长56.5%）。商品住宅销售同比下降的主要原因：一是市场自身调整因素，从2012年5月份起，江苏商品住房销售持续高位运行，时间已经超过18个月，市场需求得到一定的释放；二是受信贷政策继续收紧、商业银行贷款利率上浮、贷款期限拉长等因素影响；三是因部分城市楼盘降价引发市场预期调整，购房者观望情绪增强。从实际销售水平看，1～2月份全省省辖市市区商品住宅月均登记销售面积为354万平方米，超过2006～2013年月均销售336万平方米的水平，但低于2009年（456万平方米）、2012年（368万平方米）和2013年（438万平方米）全年月均销售水平，总体来看，一季度商品住宅销售仍处于较高规模。 成交价格涨幅总体趋缓。1月1日～3月20日，全省商品住宅成交均价6658元/平方米同比增长3.4%，增幅较上年同期下降了5.2个百分点；与上年全年商品住房成交均价6978元/平方米相比，下降了4.6%，增幅下降了3个百分点。13个省辖市市区商品住宅成交均价7425元/平方米，同比增长2.0%，增幅较去年同期下降8.7个百分点。根据国家统计局对南京、无锡、扬州、徐州4个城市新建住宅价格监测数据分析，从2013年12月开始，新建商品住房销售价格同比、环比增幅都呈现出下降趋势。 二、江苏房地产市场目前存在的隐忧 商品住宅可售房源规模偏大。截至3月20日，全省商品住宅累计可售面积12766万平方米，其中，13个省辖市市区商品住宅累计可售面积6683万平方米，省辖市市区商品住宅存量的去化期约为15.7个月，比去年12月末增加了0.4个月，除南京市商品住宅可售房源去化期约为5个月外，其余12个地级城市均接近或超过一年，其中个别城市将近两年。 房地产市场分化更加明显。一是结构分化，中小套型商品住宅成交活跃，144平方米以上套型相对滞销；新建商品住宅销售势头良好，而商业办公用房销售形势严峻。二是房地产企业分化，市场集中度向央企、品牌上市开发企业积聚，部分中小开发企业发展困难。三是地区分化，大致可分为三种类型：第一类是南京市，商品住宅供应相对不足、库存紧张，商品住宅成交比较活跃，部分楼盘仍然存在排队摇号以及“日光”现象，房价上涨压力较大。但是年初南京市土地市场首场正式拍卖会上推出的4幅住宅用地，少有企业参与竞拍，最终除1幅地块以33.9%的溢价率成交外，其他3幅均以底价成交。与2013年开发企业需经几十轮举牌争夺一幅地块的火爆场面相比，近期土地市场有点冷清。第二类是无锡、常州、泰州、盐城、连云港等城市，可售商品住宅存量较大，已供土地可开发量较大，土地市场比较低迷。第三类是苏州、南通、徐州等市，房地产市场总体比较平稳，但也存在下行压力。 房地产市场风险局部显现。一些城市由于商品住房库存较大，供过于求，房地产企业出现资金偏紧苗头，市场风险逐步显现。如无锡市，目前已有多个在售商品房项目因企业债务纠纷被法院查封，导致资金无法收回，工程处于停建状态，存在“烂尾”风险。为缓解资金压力、降低市场风险，越来越多的开发企业开始采取多种策略拉动销售。有的采取“垫首付”的方式来刺激销量，如央企保利集团针对南京九龙湖、江宁大学城、仙林湖等三个楼盘采取“一成首付”，即买房人只需要支付一成首付款，剩余首付款只需要在半年内补齐即可，这相当于开发商为买房人垫付了部分首付款；有的采取了降价促销策略，但降价促销在目前商品房预售制度框架下，已购房者不能接受尚未拿到房就贬值的事实，容易引起退房、交付等矛盾，有时甚至引发集访或群体性事件，对于地方政府来说维稳压力逐步加大。如常州九龙仓年华里单价降价千元，引起前期业主采取打横幅、对话等方式进行维权行动，甚至出现打砸售楼处的过激行为。泰州市近期退房现象逐步增多，业主通过提出商品房存在质量缺陷、配套