新形势下影响我国房地产经济周期波动因素反思.docVIP

新形势下影响我国房地产经济周期波动因素反思 　　摘要：改革开放以来，我国房地产业蓬勃发展，取得显著成绩。但是，经济发展和社会进步对房地产业提出了更高要求，使其面临严峻挑战。因此，必须深刻把握房地产周期波动的内涵，深入了解房地产经济运行的特征，牢牢把握影响房地产经纪周期波动的因素，如土地因素、资金因素和市场因素等，促进房地产经济可持续发展。 关键词：房地产经济 周期波动 土地 ▲▲一、房地产周期波动的理论阐释 所谓房地产周期，指的是房地产经济循环的现象，具体表现为扩张、收缩两个时期，表现为复苏、繁荣、衰退、萧条这四个阶段。房地产周期波动的幅度、频次、时间有着显著的表象差异，但是其波动又有着一定的规律性和类似性。因此，在一定程度上，房地产波动，主要是指扩张、收缩的周期波动；房地产周期，主要是指波峰、波谷之间的周期波动。 综上所述，要想准确理解房地产周期波动的内涵，应着重从以下三方面加深理解。第一，即使房地产周期的长度、幅度等不同，但是其都具有类似的波动模式，如扩张、收缩交替进行；四个阶段循环往复；周期展开过程相似，且具有一定的规律性。第二，虽然造成房地产周期波动的原因不同，波动的方式不一致，但是其传导机制有着相似性，皆体现在外部冲击、内部传导上面。第三，必须要看到房地产周期波动的传导机制、展开过程等虽然相似，但是不能否定时间、频率、幅度等的差别，正是这些造成了房地产周期波动的特殊特征。总之，我们必须完整准确的理解这三方面内容，才能更深刻地理解房地产周期波动。 ▲▲二、我国房地产经济运行的特征 要想深入了解我国的房地产经济运行，必须要立足于房地产经济系统这个整体，牢牢把握其与宏观经济周期的关系。从此研究中，不难发现，房地产经济周期已经体现出其先导产业的特征，是宏观经济周期的“晴雨表”。 从本质上来看，影响房地产经纪周期波动的因素，主要涉及到土地、资金、市场三方面。具体来讲，土地一级市场对房地经济周期波动有着重要影响，特别是土地政策的变动，极大地影响了土地的供给量，从而制约了房地产需求；房地产投资能够极大地带动房地产经济，刺激人们住房需求不断增加。虽然我国不断进行住房改革，但是住房需求已经发展成为人们的大额刚性需求，这就造成了消费者的需求变化并不能给房地产经纪带来显著影响。同时，要想搞房地产开发，必须要有大量资金投入，因而向银行融资成了广大房地产企业解决资金问题的重要途径。一定程度上，金融政策的变化对房地产经纪周期波动有着重要影响；房地产价格在房地产经济波动中起着关键作用，其主要涉及土地、建安、税费、利润等。总起来说，中国房地产经济运行的主要特征，离不开土地政策的变化、金融政策的调整、住房制度改革等，这些因素都在影响着房地产投资、需求，并且在房地产价格的形成中发挥着至关重要的作用。 ▲▲三、影响我国房地产经济周期波动的因素 1.土地因素 在影响我国房地产经济周期波动的诸多因素中，土地是最为关键的一环。在土地一级市场中，不论是土地的使用权使用，还是土地的使用权出让，政府都扮演着重要角色。在现实中，鉴于预算约束和追求政绩的双重压力，不少地方政府对土地开发收益的依赖度越来越高，以此来满足政府不断增长的各项开支需求。这就造成了新区的盲目设立、房地产的过热、大量耕地被占等问题日渐突出，使得我国的金融风险更加凸显。总起来说，政府通过对土地一级市场的直接影响，打破了房地产市场的供需状况，这也是催生房地产泡沫的关键原因。同时，当前我国正处于社会转型和经济转轨的“双轨期”，政府在房地产经济发展中扮演着引导者和调控者的角色，因而，政府制定政策的走向，直接影响着房地产经济的波动。特别是土地政策的变动，决定了土地的投入量多少，对房地产供给数量、结构产生影响，从而影响着房地产需求。 2.资金因素 资金因素，是制约房地产经济周期波动的重要因素之一，主要涉及房地产开发投资、资金来源。一方面，相关数据显示，房地产增加值、投资规模的相关系数达到0.974，这足以说明投资在房地产中占据着重要地位，其变动对房地产经济有着明显影响。也就是说，我国的房地产，在一定意义上取决于投资。这种投资具备以下特点，如投资具有盲目性和冲动性；投资具有时间上的集中性；房地产竞争日渐同质化，有效需求得不到真正满足。另一方面，据统计，房地产企业资金来源，将近40%都是来源于银行贷款。此外，自筹资金是指售房收益，但是购房者大约70%的购房款来自银行贷款，因而，从本质上看，这部分资金的主要来源也是银行贷款。可以说，一直以来，银行贷款业务的快速发展，支撑了房地产经济的高速发展。但是，由于房地产资金来源对银行的依赖程度愈来愈高，银行为了竞争而降低房贷条件，造成了银行信贷风险日渐凸显，从而加剧了房地产经济周期波动。 3.市场因