成都写字楼客户要素分析.doc

成都市写字楼客户要素分析报告 一、客户置业心理分析 1、个人投资要点 成都市写字楼投资被称为个人投资者的新“金矿”，什么样的成都市写字楼比较迎合个人投资者的需求？ A、区位 房产的增值主要来源于土地的增值，而成都市的主中心区土地的稀缺性更强，增值的空间更大，主中心区的区位成长性显而易见，区位资源优势得天独厚，人流、物流、信息流、资金流汇聚，商机勃发。是否位于成都市的主中心区，是衡量一幢成都市写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。所以，“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”这句投资名言，我方谨记！ B、档次形象 个人投资成都市写字楼时要瞄准客户群来投资。选择成都市写字楼办公的首要目的，就是为了提升企业形象，知名企业和实力企业都将成都市写字楼的档次形象放在仅次于区位的主要因素之一。所以，客户需求面积也大一些，是在500㎡以上。但对于那些规模较小的成长型企业而言，由于规模小，需求面积较小，公司实力也较弱，所以对档次形象也不是很看重。相比而言，这类公司更看重的是面积和总价。由于这类公司流动性大，再加上小业主多，当经济不景气的时候，小业主可能竞相压价，对客户进行的争夺战，因此发展商在项目销售之后有必要成立租赁中心，对小业主的物业租售进行同一管理，避免小业主之间的恶性竞争，保障小业主的利益。 C、品质 成都市写字楼品质至关重要，它包含了交通的便利程度，能否四通八达，停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等，都需要逐一比较、现场观察、实地感受。 D、软性配套与物业管理 在软性配套方面，着重看信息化配置和和智能化配置，基本分析指标有楼宇自控系统、外部宽带接入、内部综合布线、GSM室内覆盖、网络系统的配置程度与可变性等等。 而物业管理的好坏是决定你的投资能否保值和增值的至关重要的因素，首先要看物管公司的品牌和社会品碑，关键是看该管理公司是否能做到严谨、安全、细致、周到、快捷等，最好是已通过ISO9000国际质量体系认证的物业公司，服务品质更有保障。 E、置业门槛和投资回报 置业门槛的高低决定了投入的大小，是否能通过银行按揭购买，只需首付，后续通过“以租养贷”的方式来供楼，也就是“以小搏大”，让租用的企业为你供楼，几年后就可净享长达几十年的高额租金回报。因此，要考察成都市写字楼前产权年限和现有入驻率及入驻公司的类别层次。 实际上，对一幢物业是否值得投资，我方认为更好的评估办法为：衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为，“年收益×15年=房产购买价”。若投资的物业年收益×15年大于购房款，则表明该投资项目尚具升值空间。 2、公司投资要点 根据我方对成都市写字楼客户的分析得出，租赁或购买成都市写字楼通常应从以下几方面考虑： A、公司自身状况，包括公司的资金计划、开支预算等。 中小企业贷款难是众所周知的问题，资金本来就紧张，好钢要用到刀刃上，怎能用来买房呢。况且在售项目大多是期房的，在付出大笔的首付后还要交租金，实在不划算。 B、公司未来发展情况。 作为新经济的主体而言，中小企业的成长性很好，如果经营状况良好，短期内规模就会扩大，买房就会成为“计划赶不上变化”的活生生的实例；如果经营不如意的话，倒闭破产也不是没有可能的。 C、物业的保值与增值。 a、b、投资者之间会引发出租竞争，互相压价，在此时租房是最划算的。 c、d、热点区域处于发展中，有被热炒的趋势，发展商购地成本高，为尽快收回成本，人为地抬高了价格，以因买卖是一次性投资，很难根据市场情况及时作出调整，作为买家来讲，感觉比较被动。 D、周边客户资源的情况。 有些公司的客户资源是外企，因此通常选择在特定的区域办公，可以就近联系方便，提高效率，减少资源浪费。 E、物业本身档次或管理状况 物业本身档次或管理状况物业对企业形象有很大影响，但是过分追求高档次或节约成本追求价格全家可能对公司的经营及管理都产生不良的影响。如电梯少或速度慢导致员工迟到等等。 F、应充分新生员工对办公地点的意见 因为办公场所的选择，可能导致员工个人的交通、午餐等成本增加，影响员工的工作效率，等于变相的增加成本。 二、需求要素分析 对于影响成都市写字楼成交的要素，总结出以下几点： 1、公司性质 公司性质 私人企业 国有企业 外资企业 集体所有制企业 其他 合计 （%） 53.8 19.2 15.4 3.8 7.7 100 2、公司规模 公司规模 20-50人 10-20人 5-10人 50-100人 100-200人 200人以上 5人以下 合计 (%) 30.8 23.1 15.4 11.5 11.5 3.8 3.8 100 3-1、对成都市写字楼的看重因素 (%) 附近 的公交 物业素质及服务水平 进出物业的交通条件 租金水平