课件：商业地产运作流程.ppt

* 中泰金桥商业管理有限公司 营销策划部/2007年9月 市场调研的内容:宏观市场调查\商业消费环境调查\商圈调查\消费者调查\同类项目调查 市场调研的目的:形成可行性分析和定位分析,为项目立项提供依据 因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题：如果某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有实力，也不可以在该地区投资建设大型商业房地产项目。 商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。 项目选址的核心原则: △可持续经营原则 :考虑人流量;周边环境的改造;交通系统的完善. △区位原则: 最短时间原则;区位易达性原则;聚集原则;接近购买力原则 在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。 解码一：量体裁衣法预定项目规模，主要依据①市场饱和度指数②人口构成及消费能力 解码二：设定楼层数需考虑的6种因素。 完成商业房地产项目市场前景及可发展规模的分析后，将面临项目土地取得及政府许可的问题。土地取得指投资商按照与政府土地主管部门商定的价格从政府土地部门得到相应地块一定期限的土地开发使用权。政府许可指向政府相关主管部门申请建设商业房地产项目，并得到政府相应计划委员会、规划局、商业委员会等政府机构的批准等。 项目土地取得有两大标准： 1）、土地规模标准。商业房地产项目对土地规模的要求：要满足该项目本身功能的需要，得够用。 2）、土地价格标准。土地价格的高低将直接决定项目的竞争优势。尤其在项目运做初期，土地价格越低，前期资金压力越小。 彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没有成功的可能。反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。 对于一个商业项目来讲，我们要进行十项定位： 业态定位；功能定位；业态定位；目标消费群定位；目标投资小业主定位；商圈定位；模式定位；形象定位；策略定位；战略定位。 商业地产的几种销售方式 ▲方式一：不租不售—自营(人员素质\资金要求高) ▲方式二：只租不售—纯租金、合作（保底）分成 整体出租(经营全转让-收回周期15年) ▲方式三：只售不租—产权、经营权全部转让 ▲方式四：又租又售 业态布局规划、商铺结构与内部分割 交通组织规划、商业空间设计 配套设计、装修设计 建筑风格与外立面形象设计 指投资商必须将建筑师的概念设计方案提供给商业房地产市场专家或商业策划公司，由市场专家或商业策划公司针对此概念设计提出基于市场角度的修改建议，并且三方之间的沟通交流必须经过几次循环，才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念，具有市场准确度。 原因在于商业房地产项目必须强调经营，无论是百货店、超市、专卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、客流有效引导有需求，如果商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求，那么商户最简单的选择就是不选择该项目，所以任何商业房地产项目的设计必须遵守市场需求。 在完成了上述项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上方案进行调整，即系统整合问题。 通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理；判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律；判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。 如果上述判断的结果存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。 指完成项目方案的系统化整合后，需要向政府计划部门提交可行性研究报告，向规划部门提交方案设计，向交通部门提交交通方案，向消防部门提交消防方案，向环保部门提交环境评估报告，向供电部门提交项目用电方案，向天然气、自来水公司、市政管理部门提交相应方案以及向其他主管部门提交别的文件，并得到上述部门认可批准的过程。项目方案的政府许可过程，常规来讲需要至少近半年的时间，需要认真对待。 在上述政府许可的各项内容中，可行性批复、规划审批、交通审批、消防审批及市政审批是比较核心的部分，影响到项目的最终规划，项目的交通条件保证，项目的方案能否满足消防规范，以及项目是否有足够的电力、其它市政配套条件。上述任何审批发生较大的变化都会影响项目的投资回报预测。 在项目可行性审批过程中，需要合理安排与政府的公关活动。 1）交通审批 交通审批指规划部门协助交通主管部门对该商业房地