锦绣天下商业研究报告及招商建议.doc

锦 绣 天 下 商 业 研 究 及 招 商 建 议 一、背景简介 随着葛洲坝片区城市建设快速发展，完成工区变城区、城区变中心闹市区的功能转换，发达的交通、众多的商贸、崭新的楼盘，更使葛洲坝片区成为宜昌城市建设的亮点。在这个过程中，昔日工业区还是机器喧嚣一片，转眼间变成了土地平整、道路畅通的闹市区；昔日还是名不见经传的角落，转眼间变成了商家争抢的黄金宝地……随着宜昌中心城区80万平米超级大盘锦绣天下项目的建设，今日的葛洲坝商圈，正以锐不可挡的气势，呈几何级裂变的超常速度发展！新城崛起 见证葛洲坝伟大成就? 工业区外迁计划的实施，大批新楼盘陆续推出，葛洲坝工业区的原有形象已慢慢从人们的思维定势中淡出，逐渐转型为国际化的休闲商业居住区域。拔地而起的锦绣天下建筑群、目极长江的高层住宅，更是将葛洲坝的未来“远眺”到极限。而伴随交通环境的改善和大型的入驻，葛洲坝迎来了又一个发展契机。一直以来，西陵区是宜昌市的中心。葛洲坝区域的城市资源富集，区位优势独特，足与西陵区并驾齐驱。作为一个城市新区，它规划起点高，城市功能齐全，少有遗留问题，具有可超常规发展的动力。 ? 据了解，西陵区“十一五”发展规划指出，对于西陵魅力中心区三大商贸圈之一的葛洲坝商圈，西陵区政府将举全区之力，大力支持其发展，使之建设成为宜昌环境最美、配套最全、居住最佳的新型城区。随着葛洲坝片区城市建设得到迅速的发展，葛洲坝片区将成功地与西陵区进行对接。一幢幢新楼拔地而起，一条条大道宽广明亮，一块块绿地青翠欲滴，一座座商厦人如潮涌，葛洲坝片区正在西陵中心区迅速崛起。锦绣天下一期环城四顾，一座现代化新城扑面而来。按照锦绣天下分三期开发的总体规划，葛洲坝东湖区域一公里范围内将新增40多栋20到30层的高层精品住宅和近两万高端消费人群，这里高楼林立、人气鼎盛，将形成宜昌的“高尚街区”。锦绣天下三期项目还含有酒店、商务、大型、商业街、高层住宅等多种建筑形态。建成后的锦绣天下三期，将是西陵区乃至宜昌市的地标建筑和商业 “黄金口岸”，它将与城市CBD融为一体，构成全宜昌的核心商业圈。锦绣天下一期西临樵湖二路，东北面临夷陵路延伸段，南面为东湖二路，距宜昌市中心夷陵广场1.5公里左右，距长江的直线距离为500米，周围1公里范围内各类配套设施便利，项目6栋28层的高层精品住宅组成，总建筑面积16万㎡，并配备有1万㎡的城市公园。直接市场信息达到项目商铺价值的最大化寻找市场真实依据，使得项目与周边的商业形成融合互补的效果，给项目的一个合理。 小区商铺进行全面有序的调查。对经营的业态种、租金等做的调查了解目前的商圈：（附近一带），， ●代表商场：国贸大厦、宜昌商场、丹尼斯商场、均瑶国际广场、CBD购物中心 ●特点：这一商圈是目前宜昌市区商业最为发达、集中的区域，人流密集，买卖兴旺；核心商场国贸大厦是目前宜昌规模最大、档次最高的大型购物商场、经营品种齐全、口碑较佳，堪称商场大哥大。附近聚集了一批大中规模的商场、购物中心、超市等，如CBD购物中心。商圈内的夷陵广场是宜昌市区最大的绿化休闲广场，是老百姓休闲、散步、游乐的最佳去处，在夷陵广场四周分布着几条商业繁华道路，上面坐落着一大批专卖店、商铺、餐饮店等。 ? ☆夷陵广场商圈分析： 1、国贸是宜昌的商业龙头，垄断了宜昌的中高档消费人群；丹尼斯和宜昌商场，定位的目标消费群体是中低档的消费人群，其中丹尼斯定位的是25-40岁之间的中档消费人群，宜昌商场定位的是35岁以上的中档消费人群作为他们的核心消费群体，但其表现在业态划分上却很模糊，没有明确界定，和国贸业态很相似，造成核心消费群体的流失，最后被国贸收购。而均瑶广场作为后起新秀，更是近几年才运营的商业项目，更具有参考价值。其定位是中高档，本来有机会与国贸相抗衡，但他没有明确的消费群体的界定，没有自己的特色，它按照国贸的业态规划来规划自己的商业，结果反而造成自己经营状况不理想，最后被国贸收购。于今年五月份因合同到期，国贸撤出均瑶广场的经营权。而CBD作为近几年兴起的商业综合体，因区位优势且规模大，品类齐全，也是目前宜昌商业项目经营最好的一个，再加上今年开业的二期大洋百货，更是奠定了CBD中心商务区的地位。 2、在购物人群中，女性逛街的人数和成交率都比男性高，在人数相同的情况下，二者成交比率是6：4，尤其是中低档消费品的购买上，二者的比例更是高达8：2。? 3、在市区人口中，中低档收入人群与高收入人群的比例7：3，在整个大宜昌范围内中低档收入人群与高收入人群比例更是高达9：1。但中低档市场供其购买产品的场所却很少，尤其是女性消费者的场所更是少，只有丽人世界、各类精品女装店等分布在中山路、西陵一路、云集路的一些街铺，但这些经营场所不是面积太小，就是品种不齐全，要不就是不够集中。没有一个