青岛丽山国际2017年全案营销策划报告（84页）.pptVIP

展望2013 市场环境预判 项目环境分析 整体营销策略 营销动作分解 市场环境预判 项目环境分析 整体营销策略 营销动作分解 宏观形势变化：十八大之后，房地产政策仍以从紧调控为主方向，经济增长放缓，地产短期内难言快速回暖 政策：调控不放松，持续从紧 中央工作会议：明年加强房地产市场调控 房产税、房产信息联网平台等已具备实施条件 商品房价格持续上涨，未达到中央政府预期效果 经济：出口萎缩，增长放缓 通过广交会交易额和统计公报显示近年来国内出口贸易额持续萎缩 出口直接影响制造业，国内企业景气指数不理想，进而影响内需 人民币升值导致国际直接投资减少，另外政府投资基建放缓 金融：宽松货币政策，释放流动性 2012年分别两次下调存款准备金率和存贷利率，释放货币流动性 货币流动释放将不会直接增加房产货款，开发贷与个人房贷将依然从紧 预计依然执行差异化利率政策，鼓励首套房及公积金个人房贷 “2013年要坚定不移地搞好房地产市场调控，继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购措施。他尤其强调，明年会继续实行限购措施，要坚决抑制投机、投资性住房需求。” “继续限购并推进房产税试点扩大” “将约谈及问责放松调控致房价快速上涨城市” “坚持房地产调控不动摇” 市场环境预判 项目环境分析 整体营销策略 营销动作分解 青岛市库存压力大：根据目前去化速度，消化目前青岛市存量（住宅）需16.4个月 数据截止时间：2012年12月31日 年底库存量1206.12万㎡ 2012年成交量882.2万㎡ 市场环境预判 项目环境分析 整体营销策略 营销动作分解 即墨库存压力更重：根据目前去化速度，消化目前即墨市存量（住宅）需25个月 年底库存量143.32万㎡ 2012年成交量68.41万㎡ 数据截止时间：2012年12月31日 市场环境预判 项目环境分析 整体营销策略 营销动作分解 别墅白热竞争持续：可见别墅存量达728套，价格竞争或将重现 项目名称 2012年 签约量 库存量 签约率 预计营销关键点 海尔原乡墅 10 105 53% 价格　 海信温泉王朝 22　 114 51% 推广、价格　 芭东小镇 4 24 77% 　推广 一山一墅 18 68 62% 推广、价格　 青建橄榄树 51 161 48% 推广、价格 港中旅公馆 14　 6 99% 推广、资源 天泰蓝泉 15 69 48% 价格 麦尔文艺墅 2　 56 38% 价格　 领海迪亚湾 4　 20 91% 价格 中建尚溪地 1 25 11% 推广、价格 鳌山名苑 3 19 72% 价格　 合计 239 728 　 　 目前即墨别墅库存占到全青岛市1/3，明年依然有大量新增供应； 项目外部资源同质，产品面积大，价格高，竞争力较弱； 为消化库存回笼资金，明年“价格战”或将持续； 开 开 开 开 开 加 加 加 加 加 加 加 地块1 地块3 地块2 728套， 约合26.8万㎡ 市场环境预判 项目环境分析 整体营销策略 营销动作分解 高层竞争同样激烈：可见普通住宅约155万㎡ 库存，竞争压力与日倶增 主要竞品 产品面积 销售率 可售货量 （套） 未推货量 （套） 壹品华庭 80-160㎡ 10% 344 554 佳源都市 75-156㎡ — 0 3600 御园 89-146㎡ 46.25% 387 238 宝龙城市广场 15-167㎡ 43.92% 1120 800 玺公馆 87-143㎡ 25.32% 410 0 信特景苑广场 90-124㎡ 46.80% 398 0 观澜国际 70-133㎡ 79.65% 208 2960 德馨珑湖 84-159㎡ 18.47% 407 2513 万科东郡 60-128㎡ 53.10% 601 1810 合计 3875 12475 德馨珑湖 观澜国际 宝龙城市广场 信特景苑广场 御园 佳源都市 国信雍翠湾 万科东郡 壹品华庭 即墨市高层项目体量大，供应以中、小户型为主，同质竞争比较激烈； 万科和海信的进入使即墨高层品质得以提升，品牌与价格竞争逐渐形成； 市区高层存量依然较大，库存压力极有可能引发高层住宅“价格战”； 16348套， 约合155万㎡ 市场环境预判 项目环境分析 整体营销策略 营销动作分解 外部无重大利好：可见的东部医疗中心、青龙高速均为14年后注入，13年暂无重大利好可供借势 城区东部医疗卫生中心，2014年投入使用： 占地面积230亩，总建筑面积约23万平方米。共分两期建设，项目建成后，将成为城区东部一所集急救、医疗、康复、教学、科研、预防、保健、健康管理于一体的功能化、人文化、智能化、园林化的现代化医疗卫生中心。 项目于2010年12月29日正式开工建设，一期规划建