小区公共收益若干问题之探讨.pdfVIP

2010年第5期 经济 与社 会 发展 2010年5月 ECONOMICANDSOCIALDEVELOPMENT VOL．8．No．5 MAY．2010 小 区 公 共 收 益 若 干 问 题 之 探 讨 贺新定，钟铭佑 [摘 要]近年来，随着我国房地产市场的持续火爆，有关房产开发和小区物业管理的纠纷案件越来 越多。其中，小区公共收益问题 已成为业主与物业管理企业、开发商之间的矛盾焦点，严重影响了和谐社 区的构建。文章以相关法律为依据，从建筑物区分所有权理论出发，就小区公共收益的界定及其权利归属 进行探讨，并对小区公共收益的分配和管理提出自己的看法。 [关键词]小区；公共收益；权利归属 [作者简介】贺新定，广西师范大学法学院2008级硕士研究生；钟铭佑，广西师范大学法学院教授， 硕士生导师，广西 桂林 541004 [中图分类号]D923．2 [文献标识码】A [文章编号]1672—2728(2010)05—0078—03 一 、 小区公共收益的界定 二、小区公共收益的权利归属 小区公共收益是指小区全体业主的共有部位、 在所有关于小区公共收益的纠纷案件中，小区 设施因经营利用而产生的收益，以及行使管理权而 公共收益的权利归属往往是纠纷的关键所在。业 产生的收益，包括住宅专项维修资金的管理产生的 主方认为小区公共收益产生于小区公共部分的权 收益。对小区公共收益界定的关键在于明晰所有 益，应归属全体业主。而物业管理企业或开发商往 权属于全体业主所有的共有部分的范围。应如何 往以小区未成立业主大会或业主委员会为由占有 认定共有部分呢?共有是指某项财产 由两个或两 小区公共收益。对此，《物权法》第 70条规定：“业 个以上的权利主体共同享有所有权 ，包括公民之间 主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有 的共有、法人之间的共有以及公民和法人之间的共 所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共 有。究其本质，在物理上，共有部分是由不可分割 同管理的权利。”第80条规定：“建筑物及其附属 的要素所组成；在功能上，它为全体业主所共用。 设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照 意大利和日本等大陆法系国家就有专条规定建筑 约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有 物的共有部分。如 《意大利民法典》第 1117条规 部分占建筑总面积的比例确定。”上述规定表明： 定了共有部分：建筑物 占用的土地、地基、主墙、屋 针对专有部分以外的共有部分产生的收益属于公 顶、屋顶平台、楼梯、大门、门廊、前庭、拱廊、天井以 共收益，业主享有共有和共同管理的权利。对该公 及其他所有必须共用的部分；门房和看门人的住 共收益的分配若没有特别约定，则由业主按专有部 所，洗衣、晾衣的场所，中心供暖处以及安置其他类 分面积按份共有。同时物权法也规定物业管理企 似于公共服务设施的场所。我国 《物权法》在第73 业仅仅有服务小区的权利，对其他包括公共收益不 条、74条规定，建筑区划内的道路、绿地和 占有业 享有所有权。 主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位 显然，我国的物权法规定小区的公共收益在权 属于业主共有，而建筑区划内的其他公共场所、公 利属性上归全体业主所有。其理论依据来源于物 用设施和物业服务用房也属于业主共有。由这些 权法中的建筑物区分所有权。作为一种复合所有 业主共有部分产生的收益就属于公共收益。实践 权，建筑物区分所有权是指区分所有权人对建筑物 中，