江大 公选 房地产估价.ppt

本课程内容提要 一、房地产估价的基本知识 二、房地产估价的方法 市场比较法 收益法 成本法 假设开发法 基准地价和路线价法 规范 参考教材 （一）房地产的概念（real estate，real property ） 指土地、建筑物及其他地上定着物，包括实物、依托于实物上的权益和实物所处的区位。 对建筑物的认识 房地产的产权具有排他性的绝对权和完全支配权。产权清晰、合法是房地产估价的基础，只有合法的产权才能评估出合理的价格。 房地产价格是为了获得他人房地产所必需付出的代价，通常用货币表示。从房地产估价的角度理解，房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物。 对房地产价格的理解要依赖于马克思的地租理论和西方经济学的价格理论 （二）房地产价格特征 房地产估价（real estate appraisal， property valuation ）是指专业估价人员，根据估价目的（appraisal purpose） ，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析房地产价格影响因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定活动。 产生背景-90年代 市场比较法（ market comparison approach,sales comparison approach ）是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。 选择类似房地产 （二）理论依据：替代原理 可选取的交易实例应数量充足，一般要求理想的交易实例有10个以上，其中与待估房地产状况最接近的实例要有3～4个。 成交实例与待估房地产差异小。 交易实例资料应完整、准确，各种因素对价格影响易量化。 运用市场比较法求取房地产价格一般分为下列7个步骤： 1．搜集交易实例； 2．选取可比实例； 3．建立价格可比基础； 4．进行交易情况修正； 5．进行交易日期修正； 6．进行房地产状况修正； 7．求取比准价格。 （一）搜集交易实例 （二）选取可比实例 （三）建立价格可比基础 （四）交易情况修正 例如：已知某一房地产的正常价格为1500元/m2 ，可比实例价格比正常价格高10%，求可比实例的价格？ 可比实例价格=1500*（1+10%）=1650 交易日期修正的具体方法 【例3-11】　为评估某商品住宅2006年10月24日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例，有关资料见表3－7～表3－10： 【例3-11】　为评估某商品住宅2006年10月24日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例，有关资料见表3－7～表3－10： 【例3-11】　为评估某商品住宅2006年10月24日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例，有关资料见表3－7～表3－10： 1．估价对象概况估价对象房地产为××居住区内别墅，宗地面积305.76平方米，建筑面积346.16平方米建筑物层数为二层。批准国有土地使用权类型为划拨，土地及房屋用途为住宅。土地使用权年限为50年，从1998年5月起计。2．估价要求需要评估该宗房地产2006年5月的买卖价格。因素条件说明如表3-1所示： 3．估价过程 （1）选择估价方法 根据估价对象特点和实际情况，认为该类房地产买卖转让实例较多，适合用市场比较法估价。 （2）采用市场比较法进行评估的测算过程 ①市场比较法以替代原理为理论基础，其计算公式为：　　　 估价对象房地产价格＝可比实例×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况调整系数 ②因素选择 根据所搜集的资料进行分析，由于××市场近期房地产价格水平比较平衡，因此不需做交易日期修正。 ③比较实例选取　 因为估价对象为别墅，分别选取A、B、C三宗别墅房地产作为可比实例分别与估价对象进行比较，求其比准价格。比较因素及比较因素修正见表3-12和表3-13所示。 比较因素修正表 （一）概念：成本法（cost approach ）是求取估价对象在估价时点的重置价格和重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 非历史成本 是估价时点的成本 是社会平均成本 真题链接[2005年] 某幢写字楼，土地面积4