商业地产综合体接管、验收和移交指引.doc

综合体接管、验收和移交指引 1、总则 1.1为了加强对商业项目的管理，通过明晰工程在建设期、验收期和投入使， 后的质量责任与义务，明确工程遗留问题的解决方案及时间，尽快使商业项目满月各种应有的使用功能、达到使用条件、发挥其功效，维护开业后商业综合体的正博运行，减少物品丢失与损坏、减少各用户的投诉、减少安全和火灾事故的发生，符合项目实际情况，特制定商业综合体接管、验收和移交指引。 1.2责任和义务 1.2.1项目公司总经理和相应的商管公司总经理为移交、接收负责人，工程副总为直接负责人，各专业工程师为具体经办人。 1.2.2办理移交是项目公司的责任和义务，项目公司组织所建的项目在开业前应完成相应验收，达到开业的条件。 1.2.3商管公司在开业前应提前积极配合项目公司做好接管的准备工作，接管和验收是商管公司的责任和义务。 1.2.4商管公司在设计功能范围内有提出质量问题、要求项目公司组织定期整改达到合格的权利和义务，达到开业条件后，不能因为有质量缺陷问题拒绝接管，拒绝办理接管手续。 1.2.5项目公司与商管公司应密切配合，做好接管与移交工作。对亍工期来得及的项目，开业前应完成全部的工程缺陷整改和全部验收工作，并办理相关移交工作；对于时间紧，急于开业的项目，则在开业前至少要办理接管手续：清点物品、设施、设备数量和记录设施、设备完好程度及使用状态，并办好所有物品接管工作，而开业后则应按照要求尽快完成全部验收和移交工作。 1.3开业前项目公司必须与商管公司经充分的沟通协商，针对项目情况制定接收移交计划（附表一）。 1．4各主力店的验收与移交由商管公司组织，由项目公司向各主力店移交， 商管公司负责监督 1.5综合体项目商业部分（除商管公司组织的主力店的移交之外）由项目公司统一向当地商管公司移交，商管公司视情况再向相关主力店移交。 1.6移交、接收组织及人员分工：由项目组织移交小组，由项目商管公司组织接管小组，由股份公司项目中心质量监管部、商管公司进行监督。必要时可邀请规划院、成本部、人力资源部、审计部等部门参与。项目公司、商管公司工程副总为移交单位、接收单位直接负责人，直接领导相关移交、接收事宜，各专业工程师负责各专业工程实体和资料的移交、验收接管。在移交过程中，当项目公司和商管公司产生矛盾影响移交情时，由股份公司项目管理中心质量监管部和商管公司成立监督小组，协调解决。移交、接收组织架构图： 2、接管、验收和移交工作程序 2.1开业前的准备和复合工作 2.1.1开业前，项目公司与商管公司沟通办理接管计划，组织交接培训、组织设备操作培训。 2.1.2项目建设内容已按股份公司批准的经营策划书、设计施工图内容、变更商签证以及合同约定的内容全部完成，人员责任落实明确 2.1.3 项目使用功能符合设计标准，满足使用功能要求。 2.2接管 2.2.1接管工作应在开业前完成。开业前不能完成接管的，要上报接管计划到股份公司项目管理中心质量监管部批准。 2.2.2项目公司各专业首先把设施、设备清点，商管公司接到接管清单后，由项目公司专业工程师、商管接管人双方当场核对清点，无误后，双方在项目接管记录表（见表二）上签字。 2.2.3商管公司在接管过程中对发现的未完工作、质量问题用遗留问题清单（见表三）记录清楚，双方签字。 2.2.4项目公司应及时完成未完工作内容，如调试，联动运行等，对存在的质量问题组织限期整改。 2.2.5项目公司在完成所有工作内容（含竣工图等档案资料），且对提出的质量问题进行彻底的整改后，进行自查，合格后方可办理接管及移交。 2.3验收及移交办理。通过资料和现场核查，达到标准要求后双方办理移交手续。 2.3.1商管公司在接到验收和移交通知后，检查竣工资料是否齐全、真实、有效。（见附表四）。 2.3.2项目公司应积极组织相关单位完成施工技术资料的整理归档、竣工图的编制、设施设备质量缺陷的整改，项目移交前所有竣工相关资料达到国冢要求的标准。 2.3.3根据竣工资料，核对工程是否与竣工图纸等资料相符，包括但不限于工程做法，数量等。 2.3.4根据国家及行业标准、设计图纸等核查工程实体质量是否达到标准要求。再次提出工程施工质量缺陷。 2.3.5工程完成竣工验收，工程质量经过规划、消防、人防、电梯、环保、供电、市政、燃气、水质、质监站等部门正式验收且质量等级在合格以上。 2.3.6商管公司应与项目公司密切配合，完成验收、移交工作（见附表五：项目设备移交清单）。 2.3.7 接管、验收和移交工作程序： 2.4 保修期 2.4.1 保修期内工程质量问题处理 1）未完成项目的移交，且在保修期内出现的工程质量问题，当地项目公司在第一时间书面通知施工单位到现场